Коммерческая недвижимость — немаловажный сегмент рынка, здесь есть свой немалый спрос, свой заказчик и свои нюансы. С особенностями аренды коммерческих помещений, предпочтениями клиентов, а так же ценовой политикой нас ознакомит Светлана Аксёнова, начальник отдела коммерческой недвижимости, эксперт-оценщик АН «Мультидом».
Оглядываясь на прошлый год, сегодня можно уверенно сказать, что рынок коммерческой недвижимости ожил, и касается это в первую очередь аренды. Тому есть свои причины: невзирая на яростную рекламу банков, услугами кредитования заказчики не особенно спешат воспользоваться. Виной тому нестабильность экономики страны и постоянные изменения законодательства, в таких условиях никакой предприниматель не может быть уверен в завтрашнем успехе своего бизнеса. От того и убеждение: выгоднее заключать договор аренды (пусть даже долгосрочный 3-5 лет), нежели приобретать объект. Для анализа справедливо разделить коммерческую недвижимость на несколько категорий:
- торговая недвижимость
- офисные помещения
- объекты производственно-промышленного назначения
- и совсем новая тенденция — площади под спортивные залы.
Торговая недвижимость всегда отличается ростом спроса в начале летнего сезона. Арендаторов интересуют помещения под магазины, рестораны, кафе в центре города (ул. Б. Морская, пл. Нахимова), Гагаринский район (Проспект Октябрьской Революции, ул. Героев Сталинграда), отдельно стоящие здания со всеми необходимыми коммуникациями, форматом от 50 до 100 м.кв., на первой линии от основной дороги, обязательное наличие паковочных мест и только первый этаж.
Для таких требований подходят торговые центры (их в нашем городе более 30), однако у супермаркетов есть свои плюсы и существенные недостатки. К положительным моментам можно отнести наличие парковочных мест, которые предусматриваются при строительстве комплекса. Недостатком может стать концепция самого супермаркета (например, в торгово-развлекательном центре не предусмотрены строительные магазины). Так же помехой могут стать крупные якорные арендаторы (в основном это сети супермаркетов, такие как «Сильпо» или «Новус»), если в помещении предусмотрен один такой арендатор, то другим продовольственным операторам на всей территории комплекса делать нечего. Кроме того якорные арендаторы приводят за собой сателиты (более мелкие магазины, но только тех фирм, которые давно являются партнёрами якорного арендатора, например единая сеть аптек), таким образом, по договору собственник помещения не имеет право отдавать площади под другие частные аптеки.
Кстати о магазинах с лекарствами: то ли в Севастополе много болеют, то ли нас очень хотят вылечить, но клиентов, арендующих помещения под аптеки, можно выделять в отдельную достаточно многочисленную категорию.
Центр города (ул. Б. Морская, пр. Нахимова, ул. Ленина): от 250 до 350 грн. за м. кв.
Исключения составляют маленькие помещения 5-10 кв. м., где арендные ставки доходят до 100 долларов за метр квадратный. Такие площади очень востребованы под магазины мобильной связи. ПРИМЕР: http://www.uvhddbsm.crimea.ua/index.php?show_sale=1141459&place=6&type=8&expert_id=34&lineid=39&rent=1
Гагаринский район: от 80 до 200 грн. за м.кв. Исключение- места на Пр. Октябрьской Революции наиболее близко расположенные к дороге и остановке общественного транспорта здесь арендные ставки доходят до 300грн/м2. Средняя арендная ставка составляет 100 грн. за м.кв. ПРИМЕР: http://www.uvhddbsm.crimea.ua/index.php?show_sale=1170225&place=6&type=8&expert_id=34&lineid=10&rent=1
Ленинский район, кроме центра города: в среднем 100 грн. за кв. метр, исключая торговые объекты, которые находятся на первой линии. Цены на гастрономы, оставшиеся нам в наследство от советской системы — это прикормленные места со своей клиентурой, а посему стоимость за квадратный метр здесь может доходить до 200 гривен за метр квадратный. ПРИМЕР: http://www.uvhddbsm.crimea.ua/index.php?show_sale=1171365&place=6&type=8&expert_id=34&lineid=32&rent=1
Балаклава стремительно вырывается вперёд, летний сезон обещает быть благоприятным для туризма и уже сейчас торговля там оживилась: цены на первых линиях начинаются от 100 грн. за м.кв. и достигают 250. ПРИМЕР: http://www.uvhddbsm.crimea.ua/index.php?show_sale=303536&place=6&type=8&expert_id=&lineid=28&rent=1
Корабельная сторона отмечена ценами в 70-100 грн. за м.кв. ПРИМЕР: http://www.uvhddbsm.crimea.ua/index.php?show_sale=1160116&place=6&type=8&expert_id=34&lineid=28&rent=1
Офисные помещения — вторая категория по востребованности арендаторами. Это не только площади под рабочие места различных организаций, это и медицинские центры, частные клиники, отдельные мед. кабинеты. Это и образовательные заведения: ВУЗы, частные школы, конференц и треннинговые залы. Здесь нет ограничений по этажности, хотя предпочтение отдается помещениям на 1-м этаже с отдельным входом, санузлом. Немаловажный фактор — освещение, т. е. подвалы и цокольные этажи нынче не в моде. И парковочные места — одно из обязательных условий. Предложений по офисным помещениям сегодня достаточно, т. е. спрос и требования заказчиков полностью удовлетворяют.
Предложения в центре города (ул. Очаковцев, Одесская) отличаются дороговизной аренды: от 80 до 160 грн. за м.кв. В других районах города самые высокие ставки — 100 грн. м.кв. ПРИМЕР: http://www.uvhddbsm.crimea.ua/index.php?show_sale=1170086&place=6&type=8&expert_id=34&lineid=1&rent=1
Площади под спортивные залы и оздоровительные центры — тенденция этого года, спрос на них резко возрос, поэтому такие помещения оказались на третьем месте по количеству пожеланий арендаторов. Однако такие объекты должны строго соблюдать своё целевое назначение, а также обязательно иметь все необходимые коммуникации, сан.узлы, душевые кабины и немалую площадь — от 50 м2.
Средняя ставка — 60-90 грн.за кв.метр площади. ПРИМЕР: http://www.uvhddbsm.crimea.ua/index.php?show_sale=1154226&place=6&type=8&expert_id=34&lineid=11&rent=
Объекты производственно-промышленного назначения на четвёртом месте по спросу в рейтинге нашего агентства. Клиенты, нуждающиеся в подобных помещениях — это в основном местные предприниматели с небольшим бизнесом. На данный момент в нашей базе данных имеются хорошие складские помещения, цеха, пром. площадки, отдельные территории промышленных баз по приемлемым арендным ставкам.
Средняя ставка за метр квадратный – от 10 до 50 гривен ПРИМЕР: http://www.uvhddbsm.crimea.ua/index.php?show_sale=1149448&place=6&type=9&expert_id=34&lineid=17&rent=1
Следует учесть, что данные показатели — это не маркетинговое исследование рынка, это наблюдение специалистов по запросам арендаторов. Удачи вам и хороших сделок.
Светлана Аксёнова, начальник
отдела коммерческой недвижимости,
эксперт-оценщик АН «Мультидом»
Пресс-центр АН «Мультидом»
