Наступивший год показывает, что интерес к объектам коммерческой недвижимости не угас даже в связи с затянувшимися праздниками.
Ни покупателей, ни арендаторов не испугали замысловатые требования нового налогового законодательства.
Следует отметить, что сектор аренды занял передовые позиции на рынке коммерческой недвижимости. По нашим наблюдениям, на один объект, который был продан, приходится 30 аналогичных, которые сданы в аренду.
В связи с этим, в 2011году арендные ставки стали более стабильными, понятными и предсказуемыми. Что нельзя сказать о ценах на объекты, которые выставляются на продажу.
Причины понятны — для предпринимателя во время экономической нестабильности более безопасно снять объект в аренду, а не покупать. Кроме того, брать ипотечный кредит в банке крайне невыгодно. И если покупаются объекты коммерческой недвижимости, то как правило, для последующей сдачи в аренду для быстрого получения постоянного дохода. Выгодно вкладывать инвестиции в большие помещения, с несколькими отдельными входами, большими окнами, санузлами, наличием коммуникаций, затем дробить на мелкие отдельные помещения, сдавать различным арендаторам. При этом, чем меньше помещение, тем выше арендная ставка. Затраты на техническое обслуживание ложатся на арендатора. При большем количестве арендаторов владелец помещения-арендодатель минимизирует риски неполучения дохода.
По-прежнему, значительная часть объектов, выставленных на продажу, имеет неразумно завышенную цену. И как издержки легкого кредитования в начале 3-го тысячелетия, после кризиса многие продавцы стали заложниками собственной недвижимости. В случае если не в состоянии выплачивать задолженность по кредиту, устанавливают цену, равную сумме задолженности банку.
Но и эта ситуация постепенно выравнивается. Очевидно, что цена 10 000$/м2 объектов, расположенных даже в непосредственной близости к пл. Ушакова, пл. Нахимова, пл. Лазарева, не будет иметь места на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие несколько лет. А ведь в 2004-2008 годах подобные сделки оформлялись.
В прошедшем году самым высоким спросом пользовались торговые помещения площадью 30 — 70 м2. Вероятно, и в нынешнем году этот сектор будет лидировать. Новые торговые центры, открывающиеся во всех районах города, станут хорошим подспорьем арендаторам торговых площадей.
Крупные торговые операторы не каждый месяц, но все же приобретали и снимали помещения площадью более 500м2.
Заметен повышенный интерес к производственным и складским помещениям, который начался с осени 2011г. Их берут в аренду или покупают. В настоящее время в нашей базе данных имеется не менее 10 реальных заказчиков.
В прошлом году активизировался спрос на площади под спортивно-оздоровительные цели.
В 2011-м значительно сократилось количество арендаторов — банков. Хотя улица Большая Морская от недостатка таковых не страдает, а потенциальные арендаторы и в наступившем году имеются.
В прошлом году оживились арендаторы офисных помещений. Однако снизился спрос на оздоровительные комплексы: санатории, пансионаты, а также гостиницы, минигостиницы.
Спрос на земельные участки коммерческого назначения в 2011году остался в аутсайдерах.
Итак, обозначим существующие цены и арендные ставки в Севастополе на торговую недвижимость, учитывая территориальный признак.
Ленинский р-н:
— Лидирует ул. Большая Морская, проспект Нахимова, центральный перекресток города: ул.Б.Морская- ул. Суворова – ул. Адм. Октябрьского, р-н Центрального рынка, пл.Восставших:
Арендная ставка 350 — 700 грн/м2.
Продажа 2500 – 3500$/м2.
— Улицы Адм. Октябрьского, Ленина, Ген. Петрова, Очаковцев
Арендная ставка 200 – 350грн/м2
Продажа 1500 – 2500 $/м2.
— Центр города, за исключением вышеуказанных улиц
Арендная ставка 100-250 грн/м2
Продажа 1000 – 2000 $/м2.
— Район Пр. Ген. Острякова
Арендная ставка 100 – 250 грн/м2
Продажа 1000 – 1500 $/м2.
Гагаринский р-н:
— Пл 50 лет СССР, р-н Юмашевского рынка
Арендная ставка 150- 350грн/м2.
Продажа 1800 – 2500 $/ м2.
— Р-н Стрелецкой бухты, Летчиков, Камышовой бухты
Арендная ставка 100 – 250 грн/м2
Продажа 900 – 1800 $/ м2.
Нахимовский р-н
— Корабельная сторона
Арендная ставка 80 – 150 грн/м2
Продажа 600 – 1500 $/м2.
— Северная сторона
Арендная ставка 50 – 150 грн/м2
Продажа 500 — 1000$/м2,
— Пл. Захарова
Арендная ставка 200- 500 грн/м2
Продажа 1500 – 2500 $/м2.
Балаклавский р-н
Пл. 1 мая, ул. Назукина
Арендная ставка 350 – 500 грн/м2
Продажа 2500 – 3500 $/м2
— Балаклава
Арендная ставка 80 – 160 грн/м2
Продажа 500 – 1500 $/м2
— Инкерман
Арендная ставка 50 – 100 грн/ м2
Продажа 500 – 1000$/м2.
Я привела реальные цифры, которые сегодня сформировались на рынке коммерческой недвижимости в секторе торговых площадей. Основывалась на данных агентства недвижимости «Мультидом», на собственных знаниях, опыте работы с объектами доходной недвижимости, а также с уважаемыми продавцами, покупателями, арендодателями и арендаторами.
В данном материале мы рассмотрели цены на торговую недвижимость, в последующих публикациях приведём анализ касательно других секторов коммерческой недвижимости.
Удачных Вам сделок! Стабильного рынка! Надежных партнеров в наступившем году.
Светлана Аксёнова, руководитель отдела коммерческой недвижимости, эксперт-оценщик
С уважением АН «Мультидом»
Украина, г.Севастополь, ул. Б.Морская 35.
+38 0692 55 37 37
+38 0692 54 38 43
+38 0692 54 50 54
+38 0692 54 01 54
www.uvhddbsm.crimea.ua
Пресс-центр АН «Мультидом»
uvhddbsm_info@mail.ru
