В условиях экономического спада в Украине одним из наиболее выгодных вложений является приобретение объекта коммерческой недвижимости для дальнейшей сдачи этого объекта в аренду.
Коммерческая недвижимость — это здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады, гаражи и земельные участки.
Сдача в аренду предполагает получение постоянного дохода, и, если вы уже являетесь собственником доходной недвижимости, очень важно:
1) грамотно сформировать арендную ставку,
2) найти «достойных» арендаторов.
Итак, первый этап. Вы обозначаете арендную плату. На первый взгляд, чего проще, глянули в Интернете на подобные объекты, прочитали в газете объявления о сдаче в аренду, прозвонили по объявлениям «АРЕНДА», которыми пестрят окна домов, магазинов, возможно даже обратились за советом к друзьям, знакомым. И вот вы уже предвкушаете удовольствие от получения прибыли. Однако, надо учитывать, что:
— цена предложения и фактическая цена могут значительно отличаться,
— ваш объект индивидуален, т. е. на одной и той же улице, с одной и той же площадью, на том же этаже, с подобным техническим состоянием, арендные ставки также могут быть различными.
В международной оценочной практике существует 3 метода оценки: доходный, затратный и метод аналогов продаж.
Для определения арендной ставки на коммерческую недвижимость, как правило, используют последний — т. е. аналогов продаж. Для того чтобы оценка была более точной и реальной, необходимо иметь данные минимум о 5 подобных объектах. Оценщики используют до 35 параметров, по которым сравнивают подобные объекты. Среди них основные: целевое назначение, месторасположение, площадь, этаж, наличие отдельного входа, коммуникации, разрешенная мощность электрической сети, наличие средств связи и т. д.
Собрать такой объем информации, даже допуская, что она является достоверной и качественной, дело кропотливое для человека, далекого от работы с недвижимостью. Для нашего агентства, в структуре которого есть и оценщики и эксперты по недвижимости, а также база данных, формировать которую мы начали еще в прошлом веке, — это нормальная ежедневная работа.
По состоянию на начало августа 2012 года мы располагаем достоверной информацией о 1500 объектах коммерческой недвижимости, из них — более 500 собственники предлагают сдать в аренду.
Эта информация постоянно обновляется, проверяется, корректируется, дополняется фотографиями, документацией на объекты. Мы отслеживаем динамику цен, знаем конъюнктуру рынка аренды.
Второй эффективный метод определения арендной ставки — доходный. Специалисты, зная срок окупаемости объекта недвижимости и цену подобных объектов, определяют арендную ставку.
И лишь затратный метод редко используется в определении арендной ставки, так как сумма вложений в строительство не всегда соответствует ценам на рынке. Считается, что объект недвижимости стоит столько, сколько за него готов заплатить покупатель.
Таким образом, обращаясь к специалистам в определении арендной платы, Вы сэкономите время и получите справедливую арендную плату и квалифицированную помощь. Мы готовы делиться с клиентами своими знаниями, опытом, консультировать Вас по арендным ставкам для того, чтобы с наилучшим результатом в максимально короткие сроки помочь Вам грамотно распорядиться своей недвижимостью, получать постоянный доход.
Допустим, с суммой арендной платы Вы определились и начинаете искать арендаторов. Кто сталкивался с этим вопросом, знает, сколько времени уходит на телефонные переговоры, электронную переписку, показы, встречи. А результат может оказаться «нулевым».
Чтобы найти «своего» арендатора, сначала подробно интересуйтесь, для каких целей, на какой срок арендатор хочет использовать помещение. Соответствует ли целевое назначение Вашего помещения концепции арендатора. Выясните, является ли человек, отозвавшийся на Ваше предложение (объявление), непосредственно арендатором, т.е. лицом, принимающим решение, или это агентство недвижимости, посредник, представитель, приятель арендатора? Готов ли вышеуказанный заказчик к заключению договора аренды или проводит маркетинговые исследования на перспективу, или это такой же арендодатель, как Вы пытается сформировать арендную плату за собственный объект, или риелтор наполняет свою базу данных?
Когда же Вы нашли реального арендатора, проверьте его документы как физического лица, юридического или частного предпринимателя.
Обсудите с арендатором условия оплаты коммунальных услуг, юридические особенности субъекта предпринимательской деятельности арендатора, аспекты налогообложения.
И переходите к очередному этапу — разработке проекта договора аренды, и лишь когда достигните окончательной договоренности по всем пунктам договора, приступайте к его заключению.
Желаю удачных сделок, платежеспособных и добропорядочных арендаторов.
Если Вам нужна квалифицированная помощь, мы готовы сотрудничать с Вами. Работая 17 лет на рынке недвижимости, наши специалисты помогут Вам определиться с арендной ставкой, размещать рекламу и продвигать Ваш объект на рынке недвижимости. Осуществлять ежедневный поиск надежного арендатора, разработать вместе с Вами проект договора аренды, учитывая особенности Вашего объекта и бизнеса, представлять Ваши интересы во время сделки. Верим в совместный положительный результат и приятный процесс.
Светлана Аксёнова, руководитель отдела коммерческой недвижимости, эксперт-оценщик +38 050 398 02 34
С уважением АН «Мультидом»
Украина, г.Севастополь, ул. Б.Морская 35.
+38 0692 55 37 37
+38 0692 54 38 43
+38 0692 54 50 54
+38 0692 54 01 54
www.uvhddbsm.crimea.ua
Пресс-центр АН «Мультидом»
uvhddbsm_info@mail.ru
