С 1 июля «заработают» эскроу-счета — что такое и чем грозит? Ситуация в Крыму и в Севастополе

Итак, с 1 июля, напоминает портал Выберу.ру, вступит в силу давно анонсированное нововведение в сфере недвижимости — так называемый закон об эскроу-счетах. Смысл: застройщик открывает такой счёт в банке, а дольщик вносит на него деньги. И эти средства будут там храниться до тех пор, пока застройщик не сдаст объект в эксплуатацию и не зарегистрирует права в Росреестре, в котором купил квартиру этот самый дольщик. Другими словами, если раньше застройщики фактически вели строительство на средства дольщиков, то теперь такой возможности у них нет — оплачивать возведение проекта им разрешено либо из собственных средств, либо за счёт кредитов. Вся эта схема официально именуется — проектное финансирование. Тонкие моменты «работы» эскроу-счетов:

• Эскроу-счета могут быть открыты ТОЛЬКО в уполномоченных на то банках — имеющих официальное разрешение на финансирование долевого строительства. Реестр таковых опубликован на сайте Банка России — здесь.
• Деньги на эскроу-счета вносят после регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре.
• Для счетов эскроу есть особые требования: в договоре дольщик должен указать, что обязуется уплатить цену договора участия в долевом строительстве на счёт эскроу. Также необходимо указать сведения о банке.
• Если девелопер не сможет достроить дом по каким-то причинам, дольщик получит все деньги обратно.

Предполагается, такая система защитит дольщиков от нечистых на руку застройщиков. Точнее — исключит возникновение обманутых дольщиков. И тут надо отметить, что застройщик в любом случае останется «крайним». Даже если он — абсолютно честный бизнесмен — оказался банкротом из-за кризиса, обмана партнёров, проблем внутри фирмы. Не сдал объект, не справился с кредитами — не получил денег дольщиков, которые лежат на эскроу-счёте.

А что, если банк «лопнет»?

С 2018 года средства на счетах дольщиков защищает механизм страхования средств. Это дополнительные гарантии — деньги на счёте застрахованы. Сейчас подобный механизм защищает вклады граждан, но в сумме до 1,4 млн рублей. Страховой лимит для счетов дольщиков выше — до 10 млн рублей.

Такой механизм защищает дольщика с двух сторон: и при банкротстве застройщика, и при банкротстве кредитной организации.

Что это меняет и для кого?

Проектное финансирование вряд ли повлияет на дома, которые уже почти готовы к сдаче. Но может привлечь гораздо больше внимания дольщиков к проектам, которые только находятся на этапе строительства. Застройщикам придётся привлекать дополнительный капитал, чтобы выполнить требования банка. И к изменениям нужно привыкнуть всем участникам рынка. В том числе и дольщикам. Очень многое зависит от работы девелоперов и банков с людьми: смогут ли они объяснить дольщикам, что новые условия для них выгодные?

Во-первых, введение счетов эскроу и правда понижает риски долевого строительства. Например, если вы заключили ДДУ, но спустя какое-то время квартиру покупать передумали. Тогда вы уступаете право требования по договору другому участнику строительства. Права и обязанности нового дольщика сохраняются. Во-вторых, деньги вы получите в любом случае при расторжении ДДУ.

Застройщики снизят риски

Снизятся риски, отмечают аналитики портала Выберу.ру, и для самих застройщиков. Действует это так: чем больше наполняются эскроу-счета, тем больше снижается ставка по кредиту для девелопера. Сам девелопер получит гарантии, что проект не провалится, даже если доходы от продажи квартир не покроют все расходы на строительство.

Переход на эскроу-счета застройщиков Крыма и Севастополя — прогноз экспертов

Эксперты сферы недвижимости полуострова не склонны считать, что вступивший в силу закон об эскроу-счетах, сразу же очень сильно повлияет на работу крымской строительной отрасли.

С 1 июля, на самом деле, мы войдём в довольно длительный переходный период. Потому как те, кто начинал строительство ранее, продолжат работать по старой схеме — закон это предполагает. В Севастополе — это практически все застройщики. Что же касается Крыма, то там застройщики, которые намерены работать по новой схеме, уже есть. Станет ли это нововведение очевидным «плюсом» как для застройщиков, так и для дольщиков? Пройдёт какое-то время, пока мы это поймём, но «подводные камни» у закона, по-крайней мере, если оценивать его в теории, конечно, есть, — отмечает директор Агентства недвижимости«Мультидом» Наталья Массальская. 

В перечне сложных вопросов, считает экспертов, в частности значится и тот факт, что при обязательной работе с эскроу-счётом и взятым на строительство банковским кредитом застройщик не будет иметь возможности маневрировать.

Предполагается, что все застройщики, которые будут вести деятельность согласно новому закону, будут это делать более прозрачно и предсказуемо. Теоретически это, действительно, так. По той простой причине, что за каждым их шагом будет следить банк. Им доведётся отчитываться за каждую, даже небольшую, операцию. Средства будут выделять по жёстким целевым назначениям. И все — по «безналу»! Чего опасаются застройщики? Того, что при такой схеме у них не будет места для манёвра: где-то что-то заказать подешевле, с одной задачи перекинуть средства на другую… При этом, естественно, все «снабженцы» скорее всего будут «задирать» цены: они же тоже не смогут маневрировать, — говорит Наталья Массальская. 

Именно поэтому специалисты сферы прогнозируют подорожание объектов недвижимости. Насколько? Скорее всего, ответ на этот вопрос появится тогда, когда застройщики увидят как реализуется закон на практике, и каковы его явные «минусы».

Впрочем, далеко не всех бизнесменов-строителей смущают сложности, с которыми возможно придётся столкнуться после 1 июля.

Приходят к нам руководители никому не известных компаний — без реализованных проектов, без серьёзных знаний в этой области, без финансовых возможностей — с намерениями начать своё дело. Они уже сейчас пытаются заявить в продажу квартиры, которых и на бумаге-то нет! Уверены, что проектное финансирование их «вывезет». Считают, что банк даст им кредит и они «стартанут» — будут на эти средства оформлять и разрешение под строительство, и проекты согласовать и т.д. Нет! Делать первоначальную документацию на объекты застройщикам доведётся за свои деньги. И только после получения всех прав на строительство, участником дела становится банк со своим кредит. И число таких вот «новичков» скорее всего будет увеличиваться. Едут с материка в попытках здесь подзаработать, — подчёркивает директор АН «Мультидом». —Именно поэтому нашим клиентам мы рекомендуем обращаться к проверенным, давно работающим застройщикам. К имеющим в «репутационном портфеле» имидж, годы деятельности, свою технику, сданные объекты. А не к «понаехавшим», которые уже пытаются торговать объектами, которых ещё и в помине нет.

Между тем, 25 июня стало известно, что Правительство РФ подготовило проект акта о запрете с 1 октября подачи заявок на достройку домов без счетов эскроу (такое требование содержится в проекте изменений в Постановление Правительства №480). Другими словами, застройщики, у которых сейчас идёт строительство проектов и они намерены продолжать работать по старой схеме, должны до озвученной даты подать соответствующие заявления в регулирующие органы. Иначе — добро пожаловать в банк для открытия эскроу-счётов под объекты.

Источник: КрымPress