Рынок недвижимости Севастополя был встроен в соответствующий рынок Украины до марта 2014 года и развивался вместе с ним под влиянием факторов Украинской экономики. С включением г. Севастополя в состав Российской Федерации местный рынок недвижимости оказался под воздействием новых влияющих факторов:
- Диспропорция в ценах на продажу и аренду недвижимости по сравнению с другими регионами (Севастополь отстает).
- Возросший спрос на курортное жилье в связи с резким увеличением рынка покупателей.
- Ложные ожидания продавцов, что взрывной подъем уровня цен для маломерного жилья характерен и для всего остального рынка недвижимости, включая коммерческую недвижимость.
Поэтому перед оценщиками Севастополя стоит актуальная задача ? как выглядит модель развиватия рынка недвижимости Севастополя?
При построении прогноза нам необходимо ответить на три вопроса:
- До какого уровня будет меняться средняя арендная ставка Севастополя?
- В течении какого срока эти изменения произойдут?
- Какова динамика этих изменений ? каким законом можно описать прогнозируемый рост?
Главным фактором, оказывающим сдерживающее влияние на развитие нашего региона, является нарушение логистики снабжения Крыма и Севастополя товарами, продовольствием, энергетикой а также вывоза во встречном направлении готовой продукции. Это «узкое горло» будет долгое время тормозить оборот товаров, с ним скорость развития предприятий, создание новых бизнес-проектов, а соответственно не будет способствовать росту спроса на аренду вакантных площадей. Момент решения данной транспортной проблемы и является границей прогнозного периода в течение которого ожидается выравнивание ценовых параметров рынка недвижимости Севастополя с соседними регионами. Глава Минтранса РФ Максим Соколов 5 сентября доложил Президенту о начале строительства моста через Керченский пролив. Фактически, по словам министра, большая стройка уже началась. По плану все работы должны быть завершены через четыре года. Конкретная дата ? 16 декабря 2018 года.
С временными рамками, таким образом, мы определились. Следующий вопрос ? до какого уровня изменится средняя арендная плата? ? предполагает изучение этого параметра в Севастополе и соседних регионах.
КФО имеет специфическое место расположения на новой карте Российской Федерации – он граничит только с одним Южным федеральным округом, а непосредственно – с Краснодарским краем.
И Краснодарский край, и Республика Крым обладают идентичными природно-климатическими зонами. Побережья обоих регионов омываются водами Черного и Азовского морей и являются рекреационными зонами, где расположены санаторно-курортные комплексы для отдыха и оздоровления. Так, Южный берег Крыма и Черноморское побережье Кавказа со времен СССР славятся популярными здравницами с развитой санаторно-курортной и туристической инфраструктурой. Степные районы обоих регионов используются для промышленного выращивания сельскохозяйственных культур. Прямым же аналогом Севастополя является Новороссийск. Оба города являются военно-морскими базами, имеют пассажирский и торговые порты, нефтеналивные базы. Они сопоставимы по населению, расположены в курортной зоне, позволяющей принимать тысячи отдыхающих. Рынок недвижимости Новороссийска является очевидным ориентиром для соответствующего рынка Севастополя.
Сравнение мы будем производить по узкому сегменту рынка: торгово-офисные помещения центральной части города. Для Новороссийска на основании ресурса www.avito.ru нам удалось подобрать следующие предложения:
Таблица 1;
|
№ п/п |
Адрес |
Площадь, м2 |
Аренда, руб./м2 |
Дата |
Примечания |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
1 |
наб. Адмирала Серебрякова, 5 |
50,00 |
1 200,00 |
21.10.14 |
кондиционер, ковралин, с коммунальными |
|
2 |
ул. Советов, 55а |
|
800,00 |
04.09.14 |
новый бизнес центр |
|
3 |
ул. Советов, 40 |
80,00 |
750,00 |
25.09.14 |
4-й этаж, лифт |
|
4 |
ул. Карла Маркса, 13 офисный центр "Выбор" |
165,00 |
700,00 |
25.10.14 |
1-4й этаж, |
|
5 |
ул. Новороссийской Республики, 14а бизнес центр "Венеция" |
25,50 |
901,96 |
03.10.14 |
3-й этаж, ремонт, кондиционер |
|
6 |
ул. Мира, 16 |
129,00 |
1 000,00 |
22.10.14 |
1-й этаж, элитный дом, кондиционер |
|
7 |
наб. Адмирала Серебрякова, 17 |
232,00 |
1 000,00 |
14.10.14 |
без ремонта |
|
8 |
ул. Кутузовская, 10 |
142,20 |
1 000,00 |
28.08.14 |
5-й этаж, кондиционеры, ламинат, с коммунальными |
|
9 |
ул. Коммунистическая, 10 |
105,00 |
800,00 |
24.10.14 |
евроремонт, кондиционер |
|
10 |
ул. Леднева, 2 |
80,00 |
1 875,00 |
25.10.14 |
капитальный евроремонт, кондиционер |
|
11 |
ул. Советов, 24 |
45,00 |
1 000,00 |
18.09.14 |
1-й этаж, с/у |
|
12 |
ул. Мира, 19 |
40,00 |
1 250,00 |
17.10.14 |
1-й этаж, с/у, кондиционер |
|
13 |
ул. Советов, 24а, т/ц "Плаза" |
38,00 |
789,47 |
23.10.14 |
кондиционер |
|
14 |
Анапская шоссе, 17 |
30,90 |
900,00 |
29.09.14 |
класс С |
|
15 |
ул. Советов, 60 |
20,00 |
1 000,00 |
02.10.14 |
евроремонт, кондиционер |
|
16 |
ул.Толстого, 2 |
20,00 |
600,00 |
17.10.14 |
класс В |
|
17 |
ул. Губернского, 3 |
15,00 |
1 000,00 |
12.10.14 |
1-й этаж, хороший ремонт, класс А |
|
18 |
ул. Советов, 60 |
8,00 |
1 000,00 |
02.10.14 |
класс В |
|
19 |
ул. Советов, 60 |
8,00 |
1 000,00 |
02.10.14 |
класс А |
|
20 |
ул. Новороссийской Республики, 14а бизнес центр "Венеция" |
55,50 |
936,94 |
03.10.14 |
3-й этаж, ремонт, кондиционер |
|
21 |
ул. Видова, 79а |
24,00 |
1 041,67 |
01.10.14 |
мебель, сплит, с/у |
|
22 |
ул. Новороссийской Республики, 14а бизнес центр "Венеция" |
37,00 |
675,68 |
07.09.14 |
2-й этаж, новый ремонт, сплит, класс А |
|
23 |
ул. Видова, 16 |
15,00 |
1 200,00 |
02.09.14 |
2-й этаж, сплит, класс А, здание БТИ |
|
24 |
ул. Леднева, 6 |
|
800,00 |
19.09.14 |
новый ремонт, з этажа |
|
25 |
ул. Мира, 9 |
33,30 |
1 050,00 |
01.10.14 |
4-й этаж, с коммунальными |
|
26 |
ул. Мира, 9 |
16,80 |
1 050,00 |
01.10.14 |
4-й этаж, с коммунальными |
|
27 |
ул. Советов, 22 |
45,00 |
1 000,00 |
27.08.14 |
|
|
28 |
ул. Московская, 6а |
198,00 |
656,57 |
21.10.14 |
2й этаж, евроремонт |
|
29 |
Анапская шоссе, 41а |
140,00 |
1 000,00 |
08.10.14 |
1-й этаж, без отделки |
Среднее медианное значение составляет 1 000,00 руб./м2.
Рисунок 1
Для Севастополя соответствующий сегмент выглядит следующим образом (по информации www.sevastopol.cri.olx.ua ):
Таблица 2
|
№ п/п |
Адрес |
Площадь, м2 |
Аренда, руб./м2 |
Дата |
Примечания |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
1 |
ул. Большая Морская |
75,00 |
467,71 |
25.07.14 |
ремонт |
|
2 |
ул. Очаковцев, 34 |
25,00 |
701,07 |
28.07.14 |
1-й этаж, мебель, кондиционер |
|
3 |
пл. Восставших |
64,00 |
276,14 |
29.07.14 |
кондиционер, с/у |
|
4 |
ул. Ленина, 10? |
24,00 |
408,06 |
29.07.14 |
кондиционер, мебель, с/у |
|
5 |
ул. Очаковцев, 4 |
240,00 |
280,00 |
29.07.14 |
цоколь, евроремонт, кондиционер, с/у |
|
6 |
ул. Большая Морская, 3 |
150,00 |
1 786,36 |
31.07.14 |
|
|
7 |
ул. Большая Морская, 16 |
189,00 |
306,55 |
01.08.14 |
высокий цоколь, 2-я линия |
|
8 |
ул. Гоголя |
18,00 |
777,78 |
01.08.14 |
кондиционер |
|
9 |
ул. Очаковцев, 19, "Консоль-Плаза" |
62,00 |
373,86 |
05.08.14 |
кондиционер |
|
10 |
ул. Очаковцев, 19, "Консоль-Плаза" |
62,00 |
407,70 |
07.08.14 |
кондиционер |
|
11 |
ул. Очаковцев, 4 |
160,00 |
541,65 |
07.08.14 |
цоколь |
|
12 |
ул. 4-ая Бастионная, 28, гост "Зюйд" |
205,00 |
442,07 |
08.08.14 |
кондиционер |
|
13 |
пр. Нахимова, 15 |
17,00 |
975,40 |
12.08.14 |
3-ий этаж |
|
14 |
ул. Ленина, 52 |
60,00 |
1 082,67 |
13.08.14 |
АГВ, кондиционер, евроремонт |
|
15 |
ул. Очаковцев, 4 |
100,00 |
778,78 |
14.08.14 |
1-й этаж |
|
16 |
ул. Адмирала Октябрьского, 9 |
66,00 |
873,68 |
15.08.14 |
1-й этаж |
|
17 |
ул. Большая Морская |
87,00 |
1 441,58 |
15.08.14 |
ремонт, кондиционеры, мебель |
|
18 |
ул. Очаковцев, 19, "Консоль-Плаза" |
62,00 |
406,90 |
15.08.14 |
кондиционер |
|
19 |
ул. Очаковцев, 19, "Консоль-Плаза" |
62,00 |
377,83 |
15.08.14 |
4-ый этаж, без мебели |
|
20 |
ул. Гоголя |
18,00 |
695,01 |
16.08.14 |
кондиционер, 1-я линия |
|
21 |
Центр |
35,00 |
617,17 |
16.08.14 |
кондиционер |
|
22 |
ул. Ленина, 32 |
27,00 |
570,35 |
17.08.14 |
1-й этаж, ремонт, кондиционеры |
|
23 |
ул. Новороссийская, 39 |
35,00 |
200,00 |
17.08.14 |
2-й этаж |
|
24 |
ул. Большая Морская, 35 |
190,00 |
2 484,10 |
18.08.14 |
евроремонт, под банк |
|
25 |
ул. Большая Морская, 52 |
59,00 |
2 700,11 |
18.08.14 |
ремонт, с/у |
|
26 |
ул. Ленина, 52 |
60,00 |
1 200,05 |
18.08.14 |
ремонт, АГВ, кондиционер |
|
27 |
ул. Одесская, 16 |
1 200,00 |
900,04 |
18.08.14 |
без отделки, Саркисовский, цоколь-2-й |
|
28 |
ул. Большая Морская, 15 |
130,00 |
720,03 |
18.08.14 |
подвал, без ремонта |
|
29 |
ул. Большая Морская, 35 |
74,00 |
2 160,08 |
18.08.14 |
1-й этаж, с/у |
|
30 |
ул. Большая Морская, 41 |
85,00 |
1 260,05 |
18.08.14 |
цоколь, кондиционер |
|
31 |
ул. Гоголя, 36 |
51,00 |
508,26 |
18.08.14 |
с/у |
|
32 |
ул. Одесская, 1 |
80,00 |
504,02 |
18.08.14 |
цоколь, ремонт, без с/у |
|
33 |
ул. Партизанская, 5 |
50,00 |
900,04 |
18.08.14 |
ремонт, с/у |
|
34 |
ул. Большая Морская |
41,00 |
351,51 |
19.08.14 |
полуподвал, 2-ая линия, мебель |
|
35 |
ул. Гоголя |
25,00 |
135,62 |
19.08.14 |
1-й этаж |
|
36 |
ул. Гоголя |
45,00 |
122,89 |
19.08.14 |
2-й этаж |
|
37 |
ул. Гоголя, 32 |
30,00 |
660,54 |
19.08.14 |
евроремонт |
|
38 |
ул. Очаковцев, 19, "Консоль-Плаза" |
62,00 |
377,73 |
19.08.14 |
|
|
39 |
ул. Очаковцев, 4? |
97,00 |
817,16 |
19.08.14 |
1-й этаж, рядом с ЗАГС |
|
40 |
пл. Восставших, "Новый бульвар" |
800,00 |
720,59 |
19.08.14 |
|
|
41 |
ул. Большая Морская |
174,00 |
2 070,66 |
19.08.14 |
|
|
42 |
ул. Большая Морская |
170,00 |
1 500,00 |
19.08.14 |
ремонт |
|
43 |
ул. Большая Морская |
96,00 |
1 400,00 |
19.08.14 |
оборудованный банк |
|
44 |
ул. Генерала Петрова (рядом с Лазарева) |
130,00 |
1 900,00 |
19.08.14 |
ремонт |
|
45 |
ул. Ленина, 18 / Луначарского |
125,00 |
722,19 |
20.08.14 |
2-й этаж, ремонт, АГВ, кондиционер |
|
46 |
наб. Адмирала Клокачева |
111,00 |
902,74 |
20.08.14 |
без отделки, 1-й этаж |
|
47 |
наб. Адмирала Клокачева |
369,00 |
541,64 |
20.08.14 |
без отделки, цоколь |
|
48 |
ул. Большая Морская, 17 |
70,00 |
773,77 |
20.08.14 |
|
|
49 |
ул. Большая Морская, 19 |
70,00 |
773,77 |
20.08.14 |
подвал, ремонт |
|
50 |
ул. Ленина, 14 |
86,00 |
1 263,83 |
20.08.14 |
1-й этаж, ремонт, ролеты, кондиционер |
|
51 |
ул. Одесская, 1 |
65,00 |
202,21 |
20.08.14 |
цоколь, без ремонта, без с/у |
|
52 |
наб. Корнилова, 9 |
73,00 |
350,00 |
21.08.14 |
1-й этаж, с/у, во дворе предприятия |
|
53 |
ул. Воронина, 10 |
374,00 |
1 448,96 |
21.08.14 |
оборудованный банк, вход с Нахимова, Воронина, цоколь |