Жилой фонд Крыма: реконструкция — эффективная альтернатива проекту реновации

Жилой фонд Крыма (в том числе и Севастополя) мягко говоря изношен. Специалисты констатируют, что каждый второй многоэтажный дом выработал свой ресурс на 50%, а каждый третий — на 60-70%. Спасти положение дел вроде как призван тот самый пресловутый капитальный ремонт. Но это на бумаге, а по факту? А по факту капремонты, при том, что деньги на них сдаём сегодня, — весьма отдалённое будущее. Между тем, дома наши ветшают сейчас. Патовая ситуация? С точки зрения жильцов, квартиры которых «на ладан» дышат, зачастую — да. И хорошо, если статус «аварийного» дома присвоен и место в очереди на переселение не самое последнее. А если до состояния «совсем уж развалился» далеко, но жить уже невозможно? Многие крымчане из этой категории, узнав о проекте реновации жилого фонда, заявили о своей готовности подписаться под ним. Однако, по оценкам специалистов, в Крым этот процесс, если и придёт, то не скоро. Замкнутый круг, между прочим: есть в субъекте аварийное жильё — нет реновации, а нет реновации — нет (или почти нет) надежды на остановку процесса пополнения аварийного жилого фонда. Так что? Достаём табличку «Выхода нет»? Эксперты уверяют, что всё не так плачевно. Выход уже прописан в Градостроительном кодексе.

«Есть такое понятие как «реконструкция». И этот процесс незаслуженно обходят стороной.  Для того, чтобы производить реконструкцию морально устаревшего жилья, не надо ждать принятия каких-либо законов. У нас уже сейчас достаточно правовой базы, чтобы это делать!»— отмечает член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов, директор консалтинговой фирмы «КРЫМ ИНВЕСТ ИНФОРМ» Руслан Маринуца.

Суть вопроса: собственники квартир в многоквартирных домах имеют право объединяться в ТСЖ и ЖСК. То есть, создавать «юридические лица», а затем — на общих собраниях — принимать решения, связанные с содержанием зданий, в которых живут.  В том числе и о проведении их реконструкции. Важный момент: этот процесс «не завязан» на официальные ведомства. Его главные участники — владельцы квартир и инвесторы.

«В программе реконструкции жилого фонда обозначено, что проводится она за счёт средств из внебюджетных источников. В том числе инвесторов, а также за счёт граждан. То есть, «в деле» участвуют две стороны, у каждой из которых своя цель, но достигают они их совместными усилиями и на общую перспективу», — говорит эксперт.

Озвучивая преимущества проведения реконструкции жилых домов, специалисты делают акцент на следующих моментах:

• Жители остаются в своих домах (в отличие от проекта реновации);
• За реконструкцию платит Застройщик-Инвестор;
• Проводится полная замена кровли дома, систем отопления, канализации, электрики, окон;
• В каждом подъезде устанавливается грузовой лифт, в подвале дома — счётчик на тепло (к слову, применение новых энергосберегающих технологий позволяет существенно снизить уровень оплаты за отопление — в среднем на 40%);
• Во время проведения реконструкции жители дома не платят за коммунальные услуги (за исключением абонентской платы за услуги городской телефонной связи и электроснабжения). После реконструкции в течение пятилетнего гарантийного срока жителям не придётся также делать взносы на капитальный ремонт;
• После реконструкции площадь каждой квартиры увеличивается до 25% (без доплаты).

Таким образом, в чём интерес жильцов — понятно: идёт обновление недвижимости и жилого фонда. Приятнейший бонус в том, что стоимость квартиры до реконструкции и после будет разнится существенно. А в чём же смысл «игры» для инвестора?

«К примеру, площадь двухэтажного дома, который «заводят» под реконструкцию, составляет 1500 кв.м. Чтобы произвести улучшения существующего жилого фонда,  к двум этим этажам достраивают ещё три. Получается пятиэтажный дом. Два первых этажа при этом будут приведены в порядок на основании пожеланий их жильцов, а использование (реализация, чаще всего) площадей «надстройки» дадут какую-то прибыль инвестору. Правда, о бешеных заработках, как многие думают, речь не идёт. Всё-таки ремонт старого фонда — весьма затратное мероприятие. Но в любом случае смысл для инвестора есть. Сегодня, если вы захотите строить, вы столкнётесь с тем, что у правительства нужно получить земельный участок. А его либо нет, либо этот процесс очень-очень затратный. Соответственно, все эти затраты повлияют на будущую стоимость кв.м. В случае же, если мы идём по программе реконструкции, инвестор на землю не тратится. Потому что, по закону, Правительство и так обязано передать жильцам дома ту землю, которая относится к их дому. Конечно, это экономия. И получается, что за счёт этой экономии инвестор перекрывает затраты на реконструкцию двух первых этажей», — раскрывает тонкости процесса Руслан Маринуца.

По словам эксперта, в той же Москве дома, прошедшие реконструкцию путём «обстройки» и «надстройки», уже есть. Боле того, Правительство российской столицы оценило потенциал проекта и утвердило методические рекомендации по проведению таких процедур.

Что касается Крыма, то полуостров только начал своё движение в этом направлении. Для реализации пилотных проектов, с учётом наработок москвичей, определены три города: Симферополь, Севастополь и Евпатория.

Проекты необходимо осуществить, а затем, по факту реализации, обобщив опыт, предоставить их правительству Крыма и правительству Севастополя. Уже для  утверждения методических рекомендаций, по которым программа реконструкции может реализовываться на полуострове, — резюмирует эксперт.

Отметим два важных пункта, которые присутствуют в «дорожной карте» реконструкции жилого фонда:

• Этот процесс может быть двусторонним. То есть предложения о проведении реконструкции конкретного дома может подавать как инвестор жильцам, так и жители могут обратиться с предложением к потенциальному инвестору.
• Реконструкция здания может быть осуществлена, если земельный участок в границах придомовой территории передан на баланс ТСЖ или ЖСК, созданным местными жителями.

«По поводу общения жильцов с инвесторам могу сказать, что речь идёт не только о реализации программы реконструкции. Есть у нас опыт, когда к нам обращались жильцы нового дома, но у которого были проблемы с инженерными коммуникациями. Люди намеревались провести их реновацию. И — да! Такой вариант работы с инвесторами также может быть!» — разъясняет выше обозначенный пункт Руслан Маринуца.

Будет ли поддержана программа реконструкции крымчанами? Ответ на вопрос специалисты надеются получить в ближайшее время.

Руслан Маринуца подчёркивает: если в Симферополе и в Евпатории реализация пилотных проектов несколько «подвисла», то в Севастополе работа уже идёт.

«Был подобран в качестве объекта  двухэтажный жилой дом. Были проведены переговоры с управляющей компанией. Был сделан заказ проектировщикам, которые сделали проект. Сейчас мы уже выходим на то, чтобы встречаться с жителями, общаться с ними и инициировать их на проведение реконструкции. После проведения такого диалога — выйдем на Правительство Севастополя».

СПРАВКА: Консультации и более подробную информацию по поводу реализации «Программы реконструкции многоквартирных домов малой этажности с надстройкой и обустройкой устаревшего, аварийного и/или ветхого жилья с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования» можно получить, обратившись к специалистам Консалтинговой компании «КРЫМ ИНВЕСТ ИНФОРМ». Контактные телефоны: +7 978 748 10 20; +7 978 109 18 31

Оригинал публикации на сайте КрымPress