В 2017 году в России, если не ипотечный бум, то уж точно «предлихорадочное» состояние. Эксперты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщают: с начала года по октябрь банки выдали россиянам более 800 тысяч кредитов на покупку недвижимости (общая сумма — 1 триллион 498,3 миллиарда рублей). На 20% больше, чем за аналогичный период 2016-го. При этом, справедливости ради, стоит заметить — «ипотечный ажиотаж» в первую очередь связан не с реальным положением дел, а с ожиданиями. Напомним, рынок недвижимости в последние полгода живёт под впечатлением от заявлений о снижении ипотечных ставок (вплоть до 5% по версии главы правления Сбербанка Германа Грефа), которые при этом ещё и реально поползли вниз, достигнув исторического минимума. По данным АИЖК, по кредитам на новостройки ставка выдачи в октябре составила 9,81%, а на приобретение готового жилья на «вторичке» — 10,02%. Правда, это «температура в среднем по больнице», а вот в регионах статистика иная. Так, самые высокие ставки по ипотеке в Крыму и в Севастополе на первичном рынке — 11,51% и 11,42%, соответственно. В Москве — 11%. Есть, конечно, субъекты РФ, которым «повезло» больше — действует меньший процент, но и спрос там на ипотечное кредитование существенно ниже.
В следующем году, по прогнозам экспертов, будет выдано более 1,5 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 2,8 триллиона рублей. И можно бы порадоваться этим данным: дескать, благосостояние россиян растёт. Если ввязываются в кредитные истории — значит уверены в своём будущем. Однако по факту ситуация выглядит менее радужно.
«Многие россияне сейчас не способны правильно и верно оценить свои возможности на горизонте 10-15 лет», — цитирует Газета.Ru члена совета Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Сергея Шпетера.
Эксперт отмечает, уже по итогам этого года объем просроченной задолженности в сегменте ипотечного кредитования вырастет на 2-3%, до 70 миллиардов рублей. В беззалоговом розничном кредитовании, подчёркивает Сергей Шпетер, просрочка также вырастет в этом году на аналогичные 2-3%. Это будет отличаться от тенденции прошлых лет, когда ипотека показывала прирост по просроченным платежам в разы ниже, чем розница.
Между тем, аналитики констатируют: несмотря на угрозу оказаться в долговой яме, россияне будут стремиться к участию в программах ипотечного жилищного кредитования. Хотят жить в собственных квартирах. Однако и здесь есть весомое «но»: мнение, что банки готовы сотрудничать со всеми лишь бы затащить в кредитную «кабалу», — ошибочно. На данный момент, ипотеку получает только каждый четвёртый обратившийся в финансовую организацию житель России. Остальным банки отказывают по тем или иным причинам.
В связи с этим специалисты рынка недвижимости прогнозируют повышение спроса на иные источники ипотечных заимствований. В частности, речь идёт об активном развитии накопительных (сберегательных) схем на базе потребительских кооперативов. В первую очередь в тех регионах, где банки свои услуги оказывают не столь широко, как в центральных и крупных городах. В том числе в Крыму и в Севастополе. Ведь на полуострове кредитные учреждения из-за действующих западных санкций представлены крайне недостаточно, отсюда и отсутствие конкуренции, и, как следствие, более высокие ставки, чем в среднем по России, и все это на фоне весьма скромных возможностей у потенциальных покупателей жилья.
«И здесь не нужно изобретать велосипед. В мировой практике наряду с классическим банковским кредитованием весьма успешно работают сберегательные сообщества (кассы взаимопомощи), которые на стадии становления и развития существуют в форме потребительских кооперативов. Их некоммерческий характер дает возможность сделать условия приобретения недвижимости, и в первую очередь — стоимость жилья, более доступными для тех, кому не по карману банковские кредиты. Для многих жителей полуострова такой вариант решения жилищной проблемы может оказаться оптимальным. В условиях малого количества банков, сравнительно высоких ипотечных ставок и невысоких зарплат — это правильный и безопасный выход для тех, кто не может получить ипотечный кредит. Важно понимать, что потребительский кооператив — это не конкурент банкам и их кредитным проектам. Это параллельно идущие программы, в которых роль потребительских кооперативов вспомогательная, дополняющая банковское ипотечное кредитование», — отмечает Председатель Совета «Потребительского общества «Новый Крым» Руслан Маринуца.
Вкратце алгоритм участия в целевой членской сберегательной жилищной программе Потребительского общества таков:
- Становитесь членом потребительского общества (для этого необходимо разделять цели и задачи общества, внести небольшие вступительный и минимальный паевой взнос);
- Определяетесь с тем, какой объект недвижимости собираетесь приобрести. Возможно приобретение как готового жилья, так и квартир в строящихся домах, земельных участков под ИЖС, а также коттеджей и домов на земельных участках, предназначенных для садоводства и дачного строительства;
- Согласно составленному с учетом Ваших возможностей индивидуальному графику ежемесячно вносите в Паевой Фонд общества паевые взносы и небольшие членские взносы, необходимые для существования общества. Паевые взносы вносятся пока сумма паенакоплений не достигнет 50% от стоимости выбранного объекта недвижимости. Потребительское общество, кроме того, вправе принять в качестве пая уже имеющийся в собственности пайщика объект недвижимости;
- Выбираете конкретный объект недвижимости из имеющихся на рынке в данный момент;
- Общество проверяет выбранный объект на наличие пороков и обременений, и убедившись в чистоте объекта, полностью оплачивает его стоимость, т.е. добавляет к паенакоплению пайщика недостающие 50% стоимости объекта. Объект недвижимости оформляется в собственность пайщика, с условием залога (ипотеки) в пользу потребительского общества;
- Ежемесячно в рассрочку выплачиваете паевые и членские взносы, пока не будет полностью внесен паевой взнос равный стоимости объекта недвижимости.
У Потребительских обществ есть один существенный минус — для того, чтобы приобрести жилье, сначала надо сберечь 50% паевого взноса. А каковы преимущества Потребительского общества?
- Небольшая денежная нагрузка (переплата за приобретенное жилье). Членские взносы, за счет которых общество существует, обходятся покупателю жилья в 2-2,5 раза дешевле, чем расходы участников банковских программ кредитования. При этом общая сумма переплаты за десять лет рассрочки составит не более 27% (или в переводе на язык ставок кредитования 3-5% годовых). Таким образом, членская программа общества рассчитана прежде всего на семьи с небольшими доходами, людей, которые сообща экономят на многих расходах (включая услуги юристов, риэлторов и пр.).
- Не требует справок о доходах. Доказательством платежеспособности участника программы является его взнос в потребительское общество, поэтому никаких других документов кроме паспорта общество не требует.
- Закон о потребительской кооперации защищает паи особым способом. Благодаря этому, на паи пайщиков невозможно обратить взыскание третьим лицам даже по судебному решению.
- Практически отсутствуют жёсткие требования к участникам.
- Имеется возможность удобно улучшить жилищные условия семьям, уже имеющим какое-то жилье. Можно проживать в своем жилье до момента сбережения 50% от разницы между стоимостью приобретаемой и имеющейся недвижимостью, затем ПО поможет ее выгодно продать и с использованием вырученных от продажи имеющегося жилья денег в собственность пайщика приобретается новое жилье с условием ипотеки в пользу ПО.
По мнению вице-президента Международной Ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, доктора юридических наук Алексея Швалева, важным достоинством приобретения жилья с помощью потребительских кооперативов является безопасность для паенакопления члена кооператива. Если человек потерял работу или здоровье и не может более вносить взносы, его никто не лишит паенакопления, ему предложат или приобрести жилье на сумму имеющегося паенакопления (а это как никак 50% от стоимости жилья) или получить сумму внесенного пая. В суды кооперативы обращаются только в случае недобросовестности пайщиков.
Специалисты рынка недвижимости отмечают: Потребительские общества и потребительские кооперативы, реализующие такие жилищные сберегательные программы (их часто называют строительно-сберегательными кооперативами) сейчас создаются практически во всех регионах России — на крымском полуострове тоже. И интерес к ним со стороны потенциальных пайщиков растёт, дело только за правильной подачей информации. Как и во всяком важном деле, могут случаться и случаи недобросовестности. Международная Ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) ведет негосударственный реестр добросовестных строительно-сберегательных кооперативов, уточнить информацию о конкретном интересующем Вас кооперативе и получить бесплатную квалифицированную консультацию можно по телефону: 8-800-777-42-27 или по Е-mail: maif@d925.ru
Подробную информацию о принципах работах Потребительского общества в Крыму и в Севастополе, условиях вступления, порядке приобретения недвижимости и т.д., можно получить, обратившись непосредственно к специалистам:
- ПО «Новый Крым»: г. Симферополь, ул. К. Либкнехта, д. 34. Контактный телефон: +7 (978) 141-25-40;
- ПО «Адмиралтейское»: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, д. 14. Контактный телефон: + 7 (978) 142-64-48
