Жилой комплекс введен в эксплуатацию, и наступает заветная дата – день приемки квартиры и подписание акта приема-передачи. К сожалению, не всегда удается подписать документы и забрать ключи от собственного жилища в тот же день: не редкостью становятся дефекты, обнаруженные в жилом помещении. Как поступить, если квартира не соответствует заявленному – подписывать акт и переделывать ошибки застройщика самостоятельно, либо требовать от девелопера их исправления? Ответ на этот вопрос, а также список важных моментов, которые нужно проверить на приемке – в сегодняшнем материале.
Где могут возникнуть дефекты?
Условно недостатки можно разделить на два типа – существенные и несущественные. К существенным относят следующее:
· Несоответствие заявленному типу отделки. К примеру, у вас в договоре долевого участия прописано, что будет выполнена чистовая отделка, а на приемке оказывается, что сделана только предчистовая, или отделки нет вовсе. Несоблюдение вида отделки дает основание требовать от застройщика дополнительных работ: вы оплатили отделку – значит, она должна появиться в вашей квартире.
· Соответствие квартирному плану. Если имеет место лишняя стена, либо наоборот – какой-либо перегородки не хватает – это очень серьезное нарушение договора. Застройщик должен провести перепланировку помещений до соответствия имеющемуся плану, или же дольщик может требовать выплаты неустойки за доставленные неудобства (ведь к моменту приемки уже может быть заказан дизайн-проект квартиры, куплена мебель с учетом планировочных решений).
· Несоблюдение метража. Такое случается довольно часто – особенно, если квартира многокомнатная. Жилье может оказаться больше или меньше на метр-два. Несмотря на то, что это серьезная проблема, решается она легко – за неполученные квадратные метры застройщик обязан вернуть вам средства (если иного не прописано в договоре). Если же метров, наоборот, окажется больше – доплатить придется вам.
· Качество коммуникаций. Электричество, водоснабжение, газ, вентиляция – все эти системы должны исправно работать. Проверить их работоспособность самостоятельно не всегда реально – если есть такая возможность, возьмите с собой знающего человека. Если же дефекты в работе коммуникаций выявились уже после приемки, необходимо провести официальную экспертизу, и предоставить ее результаты застройщику – дом находится на гарантии, и недостатки такого рода должны исправлять.
· Состояние конструкций. Как правило, крупные дефекты видны невооруженным глазом – отклонения стен (завалы), неровности стяжки, выбоины, сколы, разбитые окна и сломанные двери – все это относится к существенным недостаткам и может стать причиной неприемки квартиры.
· Наличие мебели и аксессуаров. Если в стоимость включена полная отделка с меблировкой, необходимо проверить, на месте ли все оговоренные элементы – комплект сантехники, светильники, предметы мебели.
В ходе осмотра очень тщательно проверяйте полы – стяжка в санузлах должна быть уложена на слой гидроизоляции (это хорошо просматривается в черновой отделке), в других помещениях используется обычная изоляция. Если такой прослойки нет, это грубое нарушение строительных работ. Также оцените перепад высот пола. Стены, в свою очередь, должны быть гладкими и ровными, с прочным слоем шпаклевки, на них не должно быть следов грибка и плесени.
Что касается несущественных дефектов, то это, прежде всего, плохо отрегулированные окна, не до конца окрашенные стены и т.д. Как правило, легкие недостатки исправляются непосредственно в день приемки.
Составление дефектовой ведомости
На приемке необходимо составить акт просмотра квартиры. В него нужно включить все дефекты и обозначить сроки их устранения (если они не указаны в ДДУ). Акт следует передать застройщику, обычно его забирает представитель девелопера, который осуществляет показ. Проверьте, чтобы в акте были указаны все необходимые данные – ваши ФИО, номер квартиры, подпись, перечень дефектов, а также (и это особенно важно) – ФИО сотрудника компании, который присутствовал на просмотре, с расшифровкой должности. В случае, если дело окажется в суде, при отсутствии данных представителя застройщика могут возникнуть трудности.
Если в квартире не выявлены существенные недочеты, акт приема-передачи, в большинстве случаев, подписывается сразу. Согласно пункту 5 Федерального закона №214 дольщик может отказаться от подписания акта до полного устранения дефектов, но, если проблема кроется в неотрегулированные ручках стеклопакета, мало кто захочет ждать месяц или больше – лучше взять ключи и приступить к ремонту, въехать или сдать жилье в аренду. Простой недвижимости обойдется дороже, нежели исправление совсем легких недочетов. К тому же, собственник жилья вправе провести собственную экспертизу, устранить дефекты, а затем – предъявить застройщику счет за проделанные работы.
Важно знать! Нарушение сроков устранения недостатков попадает под закон «О защите прав потребителей» — застройщик обязан выплатить неустойку в размере 1% от стоимости квартиры, если превысил срок, прописанный в договоре. В соответствии с требованиями этого законопроекта, устранение недостатков не должно длиться долее, чем 45 календарных дней. На практике ошибки исправляются быстрее – за две-четыре недели.
Сколько действует гарантия от застройщика?
Даже после приемки квартиры вы можете рассчитывать на исправление недочетов. Застройщик несет ответственность за построенный объект в течение определенного срока: 5 лет гарантии распространяется на конструктивные элементы (стены, перегородки, потолки, стеклопакеты, фасад) и 3 года гарантии – на инженерное и технологическое оборудование, коммуникации. 5 лет отсчитываются от даты приемки квартиры, 3 года – с момента ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Гарантия не распространяется на ситуации, когда дефект произошел по вине собственника или вследствие чрезвычайной ситуации, не связанной с деятельностью застройщика (к примеру, из-за природных катаклизмов).
При выявлении недостатка необходимо составить письменную претензию и направить ее застройщику в официальном порядке. Если компания откажется устранять дефекты, на нее можно подать в суд – судья чаще встает на сторону составителя иска, и тогда девелоперу приходится не только ликвидировать дефекты, но и оплачивать судебные издержки, а иногда и компенсировать моральный ущерб.
Подводим итоги: алгоритм действий
Если структурировать представленную информацию, то получается следующее:
· Жилой объект вводится в эксплуатацию, и в течение полугода с момента сдачи застройщик приглашает дольщика на просмотр;
· В ходе осмотра оценивается качество реализованного продукта, выявляются имеющиеся дефекты;
· Если дефекты серьезные, покупатель составляет дефектную ведомость и отказывается подписывать акт приема-передачи, если их можно отнести к несущественным, подписание остается на усмотрение дольщика;
· В течение 45 дней после составления дефектной ведомости застройщик должен исправить недочеты и пригласить дольщика на повторную приемку – если девелопер не вписался в установленные сроки, он выплачивает неустойку;
· Если дефекты выявились после приемки, необходимо написать заявление на их ликвидацию в строительную компанию – в течение пяти лет на конструкции здания действует официальная гарантия.
Принять или не принять: несущественные дефекты
Подписать акт приемки в случае наличия незначительных дефектов (царапина на стене, отсутствие фурнитуры) стоит, если вы уверены в своем застройщике. Почитайте информацию в интернете, посмотрите отзывы в группах домов, которые реализовал данный девелопер, задайте там интересующие вас вопросы – если он исполняет свои обязательства без давления со стороны покупателей и делает это быстро, можно принять квартиру и ждать исправлений, уже въехав в объект недвижимости.
Если же о девелопере отзываются не очень лестно, обвиняют его в уклонении от обязательств, лучше акт не подписывать – пусть сначала компания реализует все согласно договору, и только потом вы подпишете документы. Так вы будете защищены от вероятных проблем и необходимости чинить что-либо самостоятельно.
Источник: Обзор рынка новостроек
