Новый Жилищный кодекс только похож на современный рыночный документ

Чтобы сэкономить на аренде помещения под офис или магазин, предприниматели зачастую размещают их в одной из квартир жилого дома. К сожалению, закрепленных в законодательстве юридических механизмов было явно недостаточно для проведения перепланировки, переоборудования или реконструкции таких помещений. Успех дела, как правило, зависел от благосклонности местной власти и оборотистости самого предпринимателя. Поэтому разработчики новой версии Жилищного кодекса (далее — ЖК) решили помочь бизнесу в решении этих проблем. «Новый Жилищный кодекс отказался от неоправданно жестких ограничений в коммерческом использовании жилищного фонда, в том числе и квартир. Документ прямо и недвусмысленно устанавливает, что собственник вправе передавать принадлежащее ему жилье во временное пользование иным лицам на основании соответствующих договоров. При этом, по сравнению с ранее действующим законодательством, ЖК детально прописывает механизм аренды помещений для использования их в коммерческих целях», — уточнил юрист департамента контрактного права и недвижимости юридической фирмы «Салком» Андрей Кубко. Впрочем, эту процедуру юристы восприняли неоднозначно. Дело в том, что Кодекс разрешил собственникам жилья (соответственно и арендаторам) использовать принадлежащую им недвижимость для ведения хозяйственной деятельности. Исключение — промышленное производство или любой запрещенный законами вид деятельности. Но для того, чтобы открыть в квартире свой магазинчик или офис, придется выполнить ряд условий. Для начала нужно перевести помещение в нежилой фонд. Такая операция возможна лишь в том случае, если квартира расположена не выше второго этажа и в нее можно оборудовать отдельный вход. Кроме того, предприниматели должны заручиться согласием соседей (в соответствии с ЖК необходимо письменное подтверждение согласия на перевод жилых помещений в нежилые со стороны заинтересованных лиц, чьи имущественные права при этом могут быть нарушены). Но даже при выполнении всех перечисленных условий окончательное решение о возможности такой операции, согласно ЖК, как и прежде, остается за уполномоченным органом местного самоуправления. «Существовавшая доселе неясность процедурных моментов была только на руку бизнесу — при лояльном подходе уполномоченного органа можно было регистрировать юридическое лицо с местонахождением, подтвержденным договором аренды жилого помещения. Теперь же для этого нужно обязательно пройти все упомянутые процедуры», — пояснил адвокат, партнер юридической фирмы «КМ Партнеры» Максим Олексиюк. Тем не менее возможность для маневра все же остается, по крайней мере для тех, кто собрался или уже оборудовал в квартире свой офис. «В конце концов предприятие может просто проигнорировать требование о переводе помещения в нежилое. Аргументы в защиту такого решения хоть и не бесспорны, но все же имеются. Начнем с того, что в статье 8 Жилищного кодекса записано, что требования относительно ограничения или прекращения хозяйственной или иной не запрещенной законом деятельности в принадлежащем на праве частной собственности жилье могут быть установлены исключительно на основании закона. Кроме того, общеразрешительные нормы Закона «О собственности», подтвержденные постановлениями Пленума Верховного суда, позволяют собственнику по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (включая жилые дома и квартиры), а также совершать с ним любые не противоречащие закону действия. И эти нормы не требуют обязательного целевого использования жилых объектов. Но решение не проходить требуемых процедур хоть прямо и не противоречит закону, но и не вписывается в его рамки. Кроме того, в этом случае предпринимателя ожидают не совсем приятные налоговые сюрпризы. В своем письме № 9562/7/15-1117 от 18 мая этого года ГНАУ указывает, что на жилые помещения, используемые в хозяйственной деятельности и не переведенные в нежилой фонд, амортизация начисляться не может», — рассказывает ведущий эксперт по вопросам налогообложения Ernst & Young Ukraine Альберт Сыч. Долг платежом не страшен Разочарованными новым Кодексом, по всей видимости, останутся кредиторы. Они ожидали, что депутаты отважатся убрать существующие законодательные преграды для погашения невозвращенных займов за счет принадлежащей неаккуратному заемщику недвижимости. Что ни говори, а квартиры и дома остаются наиболее ликвидным имуществом. Однако ЖК предусматривает возможность выселения без предоставления альтернативного жилья лишь в том случае, когда дом или квартира являются предметом ипотеки. И только тогда на него может быть обращено взыскание. Но такая возможность и без того уже регламентирована вступившим в силу 1 января 2004 года Законом «Об ипотеке». Кредиторы, обязательства которых не обеспечены ипотекой, и дальше должны будут искать способы заставить неплатежеспособного должника рассчитаться. Правда, игнорирование парламентом кредиторских интересов вряд ли можно объяснить желанием защитить оказавшихся на краю долговой ямы заемщиков. Скорее в сессионном зале не нашлось достаточного количества лоббистов, чтобы провести желанную норму. Зато у застройщиков таковых оказалось предостаточно. Кроме перекочевавших из старого Кодекса причин принудительного выселения граждан из собственных квартир (если помещение занято самовольно, когда совместное проживание по каким-то причинам невозможно, в случае систематической порчи домового имущества и т. д.) новая версия ЖК дополнилась еще одной: если дом подлежит сносу или реконструкции. Заботливые парламентарии установили обязанность предоставить выселяемым нанимателям или собственникам такого жилья аналогичное по площади помещение. Вот только с одним уточнением: в рамках того же населенного пункта. А это позволяет без зазрения совести переселить жильцов из центра на окраину. Привыкшие к центру горожане, конечно, могут отказаться от такого «подарка», но лучше им не станет. В этом случае их квартира будет просто принудительно выкуплена из соображений социальной необходимости. Причем Кодекс умалчивает, как именно будет оцениваться жилье — по рыночной или балансовой стоимости. Понятно, что в последнем случае полученных денег горе-собственникам может не хватить даже на новойстройку на окраине. А защитить в суде свое право и дальше обитать в элитных районах города будет весьма проблематично. Ведь инициаторы выселения в данном случае формально соблюли все требования Кодекса. Стоит ли говорить, что порадуются такой новации разве что сами застройщики да местные власти (особенно если учесть грядущую кампанию по ликвидации отживших свое «хрущевок»). «Это очень важная норма для тех, кто занимается жилищным строительством, регулирует вопросы отселения из частной застройки», — подтвердил начальник главного управления жилищного обеспечения Киевской горгосадминистрации Михаил Голица. Вечная очередь Отношения собственников недвижимости с коммунальщиками и властями изменятся в любом случае, даже если им и удастся избежать подобных эксцессов. Хотя бы потому, что новый Кодекс оставит в прошлом привычную квартплату. Конечно, это не означает, что владение или пользование жильем будет бесплатным, скорее наоборот — за роскошь иметь крышу над головой придется платить гораздо больше. Согласно новому ЖК, квартплата будет заменена платой за найм жилья, в состав которой будут входить собственно плата за найм, а также отчисления на содержание домов и придомовой территории, плата за коммунальные услуги и отчисления на капитальный ремонт. Правда, указанные статьи расходов буду вводиться поэтапно, с 2006 по 2008 год. Что касается возможности получить дармовое жилье, то такая перспектива для более полутора миллионов украинских семей (именно столько семей, по данным Госкомитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, сейчас ждут своей очереди на получение жилья 10 лет и более) станет еще более призрачной. «Новый ЖК предлагает разделить уже имеющуюся очередь на две — одна для особо нуждающихся, вторая — для всех остальных», — поясняет заместитель председателя Союза собственников жилья Киева Михаил Березовчук. В первую может попасть ограниченный круг претендентов. По определению Кодекса, это люди, для которых такое жилье может быть единственным местом проживания (очевидно, под эту статью подпадают разве что бомжи), а также семьи, чей среднемесячный совокупный доход за предыдущие полгода в расчете на одного члена семьи составил меньше прожиточного минимума и величины средней стоимости аренды жилья в данном населенном пункте. Если же учесть, что в совокупный доход будет входить еще и стоимость принадлежащего семье имущества, то и в эту категорию снова-таки могут попасть преимущественно лица без определенного места жительства. Предполагается, что социальное жилье будет возводиться за счет средств государственного и местного бюджетов. Если учесть возможные мизерные объемы финансирования, то стоять в очереди придется как минимум несколько пятилеток. Что касается второй очереди, то в нее переведут граждан, имеющих право на улучшение жилищных условий (если количество квадратных метров, на которых проживает семья, не соответствует санитарно-гигиеническим нормам, утвержденным Кабмином). Бесплатное жилье им не светит. Зато они получат право на получение льготных кредитов. Очевидно, очередь из желающих воспользоваться ими растянется также не на один год. Да и взять деньги взаймы даже на более выгодных условиях может оказаться по карману далеко не всем. Тем более что пока не ясно, о каких льготах идет речь — сооветствующий закон Верховной Раде еще предстоит утвердить. Пока же ЖК приготовил для решивших улучшить жилищные условия за счет заемных средств неприятный сюрприз — по нему получить кредит на покупку квартиры или дома можно лишь единожды в жизни. Безусловно, избежать этого можно, в конце концов, кредиты по очереди могут брать все члены семьи. Вот только непонятно, зачем нам создали такие проблемы. Сергей Терен