Верите или нет, но недвижимость в подарок, по оценкам специалистов, не такое уж и редкое явление. В основном, конечно, таким образом решаются семейные дела. Объясняется это тем, что дарение — самый простой способ передать во владение имущество. В первую очередь потому, что такие подарки, за исключением ряда случаев, не облагается налогом. Между тем, и в этом процессе есть ряд тонких моментов, о которых стоит знать, чтобы не войти в спор с законодательством.
«Абсолютно не возбраняется дарить недвижимость и родственникам, и абсолютно чужим людям. Но без налога обойдётся только в том случае, когда мы говорим о родственниках первой степени родства. Это дети, родители, сёстры и братья, дедушки и бабушки. Всем остальным — стороне, принимающей в дар квартиру, — придётся уплачивать стандартный подоходный налог в размере 13%. И такая ставка будет только при условии, что одаряемый резидент. Если нерезидент, то ему придётся заплатить уже 30% (о ставках налога здесь)», — отмечает директор Агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская.
Или же проводить сделку в несколько этапов. Сначала, к примеру, дарить недвижимость брату, а уж потом он передаст её в дар своему сыну, то есть вашему горячо любимому племяннику.
Кроме спасения от налогов, дарение недвижимости имеет ещё ряд преимуществ перед другими видами передачи имущества:
- Дарение защищает недвижимость от посягательств со стороны бывших родственников. Элементарная ситуация: родители подарили дочери, находящейся в браке, квартиру. Если барышня надумает разводиться, то её экс-супруг не сможет претендовать на «дарёные» квадратные метры.
- При дарении недвижимость переходит в собственность сразу же. Не надо ждать шести месяцев, как того требует закон при, к примеру, завещании.
- Способ «подарить» — зачастую единственная возможность решить вопрос с имуществом. Пример: вы владеете частью недвижимости. Такими же правами обладают ещё ряд собственников. Вы хотите избавится от доли, они не позволяют вам её продать. Дарите! Родственниками или нет — неважно… Ваши «соседи» в этом помешать вам уже не смогут.
Впрочем, если речь идёт о «недвижимом презенте» не родственникам, то не всё так просто. Принять в дар ту же квартиру смогут далеко не все. Причём речь идёт о роде деятельности, которым на момент дарения занимается потенциальный одариваемый.
«Такие ограничения прописаны в законодательстве. Государственные служащие, сотрудники лечебных, воспитательных органов и органов социальной защиты такие дары принимать не могут. К этой же категории относятся сотрудники муниципальных служб. Дарение запрещено со стороны лиц, которые находятся на лечении, воспитании или содержании у граждан, занимающих данные посты, а также их родственникам. Кроме того, запрещено совершать дарение от имени несовершеннолетних и недееспособных лиц», — констатирует Наталья Массальская.
Но! И здесь есть возможность сделать по-своему: этим категориям лиц недвижимость можно подарить, указав в договоре, что дарение на связано с занимаемой ими должностью.
Всё выше сказанное, конечно, подтверждает момент, что «дарение» — наиболее простая сделка. Между тем, с точки зрения её документального оформления, не стоит рассчитывать на какие-то упрощения. Процесс мало отличается от, скажем, «купли-продажи». Также придётся составлять договор, собирать необходимые документы, регистрировать передачу имущества новому собственнику в Едином госреестре прав.
Основной перечень документов, которые участвуют в сделке дарения:
- Заявление по установленной форме. Бланк на него выдается непосредственно при подаче остальных документов.
- Оригинал договора дарения (он может быть составлен в простой письменной форме) в количестве экземпляров, равных числу сторон плюс один дополнительный. Причём в договоре цена объекта, передаваемого в дар, может и не указываться. Тогда, в случае с подарком людям чужим, 13% их подоходного налога высчитывается, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, а при сделке между близкими родственниками этого делать, напомним, не нужно.
- Оригинал и копия квитанции, подтверждающей уплату госпошлины за совершение административной процедуры.
- Оригиналы и копии документов, подтверждающих личности сторон, то есть паспорта дарителя и одаряемого. Если интересы стороны представляют иные лица, то дополнительно следует предъявить:
- удостоверение попечителя, если одна из сторон является недееспособной или ограниченной в дееспособности;
- свидетельство об усыновлении;
- доверенность на представление интересов в уполномоченном органе.
- Документы, подтверждающие право на обладание дарителем передаваемой им доли недвижимости. Если имущество было приобретено по сделке купли-продажи, то таким документом является сам договор купли-продажи.
- Оригинал и копия кадастрового паспорта на жилье и выписка из него.
- Оригинал и копия домовой книги квартиры, которая передается по договору.
- Согласие на дарение лица, в чьей совместной собственности находится отчуждаемая доля недвижимости.
И ещё пару слов о случаях, при которых дарение недвижимости может быть невозможным. Во-первых: та же квартира не может быть подарена, если она находится в новостройке и не введена в эксплуатацию. Во-вторых: акт дарения невозможен, если недвижимость находится в ипотеке, а полная сумма за неё не выплачена.
В чём опасность сделки дарения?
«Возможные неприятности, в основном, касаются одариваемого. В частности, она может быть расторгнута в течение первых трёх лет, по обстоятельствам прописанным в законодательстве. Но и по истечению этого срока могут вскрыться условия, которые будут признаны основанием для расторжения договора. В том числе, если есть основания утверждать, что при сделке к владельцу применили силу или угрожали; если владельца попросту обманули; если одна из сторон не имела права подписывать такие документы; если договор был притворным*; если даритель имеет психические отклонения, по которым может быть признан недееспособным. Также причиной отменой сделки может стать участие в соглашении несовершеннолетнего лица, не имевшего официального представителя. Однако, в любом случае, эти моменты решает суд. И, как правило, такие разбирательства весьма долгие», — резюмирует директор АН «Мультидом» Наталья Массальская.
Условия, при которых может быть отменена сделка дарения, также оговорены Гражданским кодексом. Статьёй 578.
- Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
- Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
- По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
- В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого.
- В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Плюс к этому, в Гражданском Кодексе также прописано, что даритель может подать в суд на расторжение сделки в случаях:
- Потери основного источника для материального обеспечения.
- Тяжелого заболевания или серьезного травмирования, для которого необходимы большие материальные затраты.
- Утраты личного имущества в особо крупных размерах из-за несчастного случая.
А можно ли отказаться от квартиры-подарка? Дарёному коню в зубы, конечно, не смотрят, но можно! При этом доведётся также руководствоваться Гражданским Кодексом:
- Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
- Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
- Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
И! Без проблем можно отменить дарение до регистрации собственности. После внесения сведений в Госреестр отмена договора возможна только по решению суда в указанных в законе случаях.
СПРАВКА: *Притворная сделка — сделка, совершаемая с целью прикрыть другую сделку. Притворная сделка вызывает юридические последствия, связанные с некоторой другой сделкой, предоставляющей подлинный интерес для участников притворной сделки.
Оригинал публикации на сайте КрымPress
г. Севастополь, ул. Б.Морская 35.
+7 8692 55 37 37
+7 8692 54 38 43
+7 8692 54 50 54
