Недвижимость в аренду: какие факты интересны Налоговой службе?

В последние три года Налоговая инспекция рассылала «письма счастья» собственникам недвижимости о необходимости сдать декларацию по форме 3 НДФЛ на основании имеющихся данных в налоговых органах. Источниками информации о неуплате налогов стали участковые уполномоченные полиции, консьержки, «добрые» соседи и сами арендаторы.

 

Штраф и пени: что полагается собственнику за неуплату

Согласно статье 119 Налогового кодекса РФ «Непредставление налоговой декларации» собственнику жилья грозит штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (начиная с 1 мая), но не более 30% от общей суммы. Если собственник не подал декларацию, а также не уплатил налог до 15 июля, то ему грозит штраф в размере 20% от суммы налога по статье 122 Налогового кодекса РФ «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора)».

Здесь важно отметить, что этот штраф может быть применён только в том случае, если Налоговая инспекция обнаружила неуплату налога. Если до уведомления налогового органа собственник обнаружил её сам, оплатил налог и пени, то налоговый орган не вправе применить к нему этот штраф.

Эта же статья Налогового кодекса может повлечь за собой штраф в размере 40% от суммы налога (вместо 20%), если неуплата была совершена умышленно.

Если собственник жилья не подал декларацию, а также не заплатил налог до 15 июля, то он также должен будет заплатить пени по налогу на доходы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый просроченный день (после 15 июля).

В случае если собственник должен был заплатить налог в размере более 600 тыс. рублей, но не подал декларацию и не уплатил его до 15 июля, то он может также попасть под действие статьи 198 Уголовного кодекса РФ «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица».

Штрафы выписывают регулярно.

 

Кто может сдавать и снимать жильё

В соответствии с действующим законодательством РФ, сдавать в аренду недвижимость могут как физические лица, так и индивидуальные предприниматели.

Если арендодатель — физическое лицо, ставка налога составляет 13% от суммы арендной платы, указанной в договоре аренды недвижимости.

Если арендодатель имеет статус индивидуального предпринимателя, ставка налога зависит от выбранной системы налогообложения. Как правило, она составляет 6% от суммы арендной платы при упрощённой системе налогообложения (доходы).

Арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

 

Если арендатор — физическое лицо

Физическое лицо может принимать денежные средства как наличными, так и на свой личный счёт. При приёме наличными необходимо оформлять с арендатором акты оказанных услуг (сдача в аренду недвижимости) и оформлять документ о получении денег, например расписку.

Если деньги арендатор перечисляет на карту, необходимо также оформлять с арендатором акты оказанных услуг (сдача в аренду недвижимости).

Физическое лицо — арендодатель обязано один раз в год в срок до 30 апреля по окончании календарного года предоставлять в Налоговую инспекцию по месту жительства (прописки) декларацию по форме 3 НДФЛ о полученном доходе от сдачи в аренду недвижимости, самостоятельно исчислить налог и произвести его оплату в срок до 15 июля.

Подать декларацию можно также в электронном виде: в любом отделении Налоговой инспекции на всей территории РФ, без привязки к прописке, открыть личный кабинет и сформировать ЭЦП (электронно-цифровую подпись) — она оформляется бесплатно и хранится на защищённом сайте ИФНС. Срок действия такой подписи — один год. В любой момент пароль от ЭЦП можно поменять.

К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие полученный доход (договор аренды, акты, расписки, выписки со счетов, на которые перечислялась арендная плата).

Обратите внимание, что после сдачи декларации инспектор проводит проверку отражённых в ней данных. Срок — три месяца. В этот период инспектор может попросить предоставить другие документы.

 

Если арендатор — юридическое лицо

В этом случае арендатор выступает налоговым агентом и с физического лица арендодателя снимается обязанность платить налог с арендной платы и сдавать отчётность в Налоговую инспекцию.

Арендатор сам удерживает налог с арендной платы, перечисляет в бюджет и один раз в год сдаёт отчётность в Налоговую инспекцию.

При наличии у арендодателя личного кабинета на сайте www.nalog.ru собственник недвижимости может увидеть сданные отчёты в ИФНС.

 

Важно: о налоговом вычете и статусе резидента

Если арендодатель первоначально покупал квартиру, которую он сдаёт в аренду, то он имеет право на имущественный вычет при покупке квартиры.

То есть в первом рассмотренном случае, когда арендатор — физическое лицо, наш арендодатель может в декларации заявить имущественный вычет, чтобы уменьшить налоговую базу при сдаче в аренду недвижимости.

Во втором случае, когда арендатор — юридическое лицо, наш арендодатель может заявить имущественный вычет и вернуть оплаченный арендатором в бюджет налог.

НО! Надо помнить, что когда арендодатель — физическое лицо, по итогам года инспектор будет проверять статус налогового резидента или нерезидента.

Если наш арендодатель в год сдачи недвижимости находился на территории РФ менее 183 дней, он получает статус налогового нерезидента — и ставка налога составит 30%.

Арендодатели индивидуальные предприниматели могут только поставить в зачет имущественный вычет, чтобы уменьшить налог, либо не платить его вообще. Деньгами имущественный вычет им предоставлен не будет.

 

Арендодатель — индивидуальный предприниматель

Когда арендодателем выступает индивидуальный предприниматель, денежные средства должны поступать только на расчётный счёт ИП.

В этом случае не имеет значения, кто является арендатором — физическое или юридическое лицо. Отчётность ИП сдаёт сам — и если арендатор физическое лицо, и если арендатор юридическое лицо.

Оформление ИП выгодно арендаторам, которые постоянно проживают за пределами РФ, поскольку статус налогового резидента или нерезидента к индивидуальным предпринимателям не применяется.

НО! При продаже объекта недвижимости, который сдавался в аренду, если арендодатель имеет статус ИП на момент продажи недвижимости, расчёт налога будет производиться как для индивидуальных предпринимателей — то есть срок владения продаваемой недвижимостью, зачёт расходов на приобретение недвижимости не применяется.

 

Источник: Magenta.today

Здесь Вы можете размещать свои объекты на продажу, а также узнавать о новых предложениях первыми!