Более трех лет живет полуостров с российским паспортом. Жизнедеятельность крымчан практически во всех сферах вошла в понятное русло. И законы мы для себя новые выучили, и забыли как выглядят гривны, и свыклись с какими-то санкционными моментами. Однако до сих пор Украина нам «аукается». Причем не в мелочах, а в довольно серьезных вещах. В частности в том, что связано с недвижимостью: с юридическими моментами совершения сделок, которые могут повлечь за собой серьезные трудности, если отнестись к ним без должного пиетета. Далеко за примером «ходить» не будем – возьмем за основу желание многих россиян (да и самих жителей полуострова) купить квартиру в Крыму. Оказывается, эта на первый взгляд простая (при наличии денег) задача может обернуться не только претензиями к цене да качеству «товара», но и долгоиграющими судами, присутствием «мертвых душ» и даже потерей приобретенных квадратных метров.
Должок, однако…
На протяжении нескольких последних лет украинского периода жители Крыма активно приобретали квартиры. Не потому, что были столь богаты, а потому что банки, работавшие на полуострове, предлагали своим клиентам довольно простые кредитные линии (ипотеку) для таких покупок. Спорный вопрос, конечно, насколько они были выгодными, но сейчас и не об этом. Суть в том, что при российской действительности эти кредиты многим начали «выходить боком». Причем и тем, кто погасил их (до или после референдума), и тем, на ком они «висят» до сих пор.
«Все эти досужие разговоры, что украинские кредиты выплачивать не нужно, играют злую шутку. Особенно в том, что касается ипотеки. Никуда эти долги не делись и не «потерялись». Многие говорят: банка же этого на полуострове больше нет, а значит и кредит мой вместе с ним ушел. Не ушел! После воссоединения Крыма с Россией, когда были порваны все связи, и юридические в том числе, наши нотариусы вручную вбили все данные по сделкам, которые проводили, в свой реестр. И по ипотечным тоже! С 2017 года эта информация еще и стала автоматически доступной регистраторам. Так что продать недвижимость на полуострове, если на ней висит долг, невозможно», – констатирует директор Агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская.
Если, конечно, проводить процедуру, соблюдая «большой круг». То есть оформлять сделку при помощи агентства недвижимости, заверяя ее у нотариуса, которые все досконально проверят. В случае же, когда покупатель и продавец решают «ударить по рукам», заключив договор «купли-продажи» в простой письменной форме, ситуация выглядит иначе. Причем для «приобретателя» квадратных метров весьма плачевно.
«Пока покупатель не дошел до Росреестра и не начал переоформлять собственность на себя, он может и не догадываться, что квартира по-прежнему в украинской ипотеке. При этом, естественно, деньги за жилье он уже передал продавцу. И вот тут регистраторы ему сообщают, что он не может стать собственником – на квартиру наложено обременение. Хорошо, если продавец адекватный и будет вместе с вами эту проблему решать. А если нет? Уехал, исчез, деньги уже «спустил» на свои нужды и т.д.», – отмечает Наталья Массальская.
И таких случаев много, подчеркивают специалисты. Плюс к этому, есть и еще один «популярный» вариант развития ситуации: человек ипотечный кредит погасил, съездив в Украину. При этом данных об этом в российских реестрах нет.
«Вот сейчас такие владельцы начали получать «письма счастья» с требованиями погасить долг! И приходится им всеми правдами и неправдами доказывать, что они примерные граждане и свои обязательства выполняют. Восстанавливать документы, ходить по судам… Доходит до того, что приходится им ездить в Украину и получать банковские выписки, что кредит погашен. Сталкиваемся и с еще более сложными случаями, когда квартира уже была продана новому владельцу. Сделку оформляли, к примеру, в 2014 году. Обошлись простым письменным договором, не проверяя историю квадратных метров у специалистов. Владелец думает, что жильё «чистое», задумывает его перепродать и вдруг выясняет, что квартира фактически «под арестом»! При этом предыдущего хозяина и «след простыл»! – рассказывает случаи из практики директор АН «Мультидом».
Картина, согласитесь, выглядит ужасно. Наверное, те, кто сейчас подумывают купить квартиру в Крыму, крепко задумались, как «не вляпаться» в историю. Ну а те же, кто уже владеет здесь жильем, приобретенным в течение последних трех лет, захотел проверить историю своей квартиры. Между тем, эксперты сферы недвижимости советуют в уныние не впадать:
«Да – эти «исторические кредиты» сейчас сильно бьют по сделкам. Но есть и хороший момент. Мы умеем решать эти проблемы. Конечно, проще это делать, когда к нам обращаются изначально. В России оформление сделок «купли-продажи» в простой письменной форме – распространено. Считается, что привлекать к делу агентства недвижимости, нотариусов и т.д., напрасная трата денег. Возможно для материка это и так. У них система отработана. Однако в условиях полуострова и его украинского наследия лучше отнестись к делу более придирчиво. Иначе можно «попасть» на очень большие деньги и нажить себе массу проблем. Лишний раз все перепроверить не помешает. Самостоятельно это сделать, к сожалению, не получится. Реестры открыты только для специалистов, да и надо знать, где и что искать. Мы это делаем. Проверяем историю квартир, выставленных на продажу, досконально. Ищем данные о них во всех реестрах, в том числе и в украинских, которые нам доступны», – констатирует Наталья Массальская.
А вы кто? Как кто??? Хозяин!
Вопросы и ответ, вынесенные в подзаголовок, прогнозируют специалисты, в ближайшее время в Крыму возможно будут звучать все чаще. Дело в том, что кроме проблем, связанных с куплей-продажей квартир, обременённых кредитными историями, на полуострове назревает еще одна. «Фонтаном» неприятностей может стать продажа квартир в Крыму по доверенностям, которые привозят из Украины.
«У многих украинцев или тех жителей полуострова, которые предпочли украинское гражданство российскому и уехали, на полуострове осталась недвижимость. Квартиры, дома, земельные участки – не суть важно. Так вот: сейчас совершается все больше сделок по доверенности. Украинцы доверяют, к примеру, своим родственникам продать здесь жилье. Мы такие сделки, конечно, оформляем – международное право никто не отменял. При этом, естественно, доверенность проверяем. Стыкуемся с нашими украинскими коллегами и «пробиваем» подлинность документа в соответствующих базах. Но! При оформлении купли-продажи по упрощенной схеме, когда договор составляется в простой письменной форме без участия специалистов, доверенности эти никто не проверяет. Даже регистраторы – им эти данные пока недоступны. И в последнее время мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда в сделках фигурируют поддельные документы», – отмечает директор АН «Мультидом».
Мошенники действуют по элементарной схеме: узнают, что у жителя Украины есть какая-либо недвижимость в Крыму, делают «липовую» доверенность и по ней пытаются продать объект. Как правило, настаивают на той самой упрощённой схеме оформления договора «купли-продажи». Через нотариусов и агентства недвижимости, естественно, не действуют. Спросите, а как можно продать квартиру, не имея документов на нее? И это не проблема – согласно российскому законодательству оригиналы при сделке вовсе не нужны, а подделать и их… сами понимаете… для «профессиональных» аферистов вряд ли станет загвоздкой. При этом настоящий владелец… где-нибудь в Киеве… хранит все свои документы на крымскую недвижимость под «семью замками», и даже не догадывается, что его квартира уже «ушла» в чужие руки.
Впрочем, в ситуации с недвижимостью украинцев есть и еще один тонкость.
«В ближайшее время ожидаем визитов наследников тех, кто имел здесь квартиры, но продал в течение этих трех лет. Приезжая в Украину они ведь не переоформляют документы – эти квадратные метры продолжают быть закрепленными за ними. И представьте себе: этот собственник умирает, его дети вступают в наследство и получают эту саму недвижимость! По украинским документам она их! Ладно, если они знают, что, к примеру, родители жилье на полуострове продали, а если нет? И приезжает такой счастливый наследник оформлять крымскую «хатынку», а в ней – вы, потому что честно ее приобрели, выложив немалую сумму. Естественно, никто ему оформить в собственность жилье по российскому законодательству не даст, но нервотрепки не избежать», – говорит Наталья Массальская.
Стоит также отметить, что в случае с унаследованными таким образом земельными участками дело обстоит еще сложнее. Предположим, что участок у уезжавшего в Украину гражданина купил россиянин с материка. Загадал, что строиться приедет через пару-тройку лет, когда выйдет на пенсию. И вот возвращается он на свою… как думает… вотчину на берегу, а там уже и дом построен. Наследники прежнего украинского владельца, почившего в Бозе, но не сообщившего вовремя родственникам, что в Крыму все продано, приехали и «освоили» землицу по своему усмотрению, не владея ситуацией полностью. Немая сцена? Ага… и масса сложностей после нее. Но как бы там ни было, а паниковать НЕ СТОИТ. Все шансы избежать неприятностей в сделках с недвижимостью у вас есть. Ведь предупрежден – значит вооружен, а мы вас предупредили.
Оригинал публикации на сайте КрымPress
г. Севастополь, ул. Б.Морская 35.
+7 8692 55 37 37
+7 8692 54 38 43
+7 8692 54 50 54
