Шановні колеги,
заявлена тема нашого «круглого столу» «Освіта в рієлторському сегменті ринку нерухомості України: стан, проблеми, перспективи» засвідчує і як усвідомлення професійним середовищем необхідності визначення здобутків і відкритих питань у сфері фахової освіти, так і існування самої проблеми «рієлторська освіта».
У найпершу чергу вважаю за необхідне проаналізувати, що рієлтори мають на даний момент — у плані професійної підготовки. Хочу нагадати, що в усьому світі професійне середовище учасників ринку нерухомості має три складові — рієлтори, оцінювачі, девелопери. Для нашого і суспільства в цілому, і пересічного громадянина зокрема, найбільш знані оцінювачі, які у плані професійної підготовки мають чітко визначені засади — вони обумовлені Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (липень 2001 року). Не буду зупинятись на розділах і статтях цього Закону детально, лише нагадаю, що згідно зі статтею 6 оцінювачами можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідного до вимог Закону. Стаття 15 доповнює вимоги — «Право на отримання кваліфікаційного свідоцтва набувають фізичні особи, які мають закінчену вищу освіту (хоча сам термін «закінчена вища освіта» не є бездоганно коректним і з юридичної, і з освітянської точки зору — В.Д.), пройшли навчання за програмою базової підготовки та стажування протягом одного року у складі суб’єкта оціночної діяльності разом з оцінювачем, який має не менше ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, отримали його позитивну рекомендацію та успішно склали кваліфікаційний іспит». Ось приклад того, як треба любити і вміти підняти на гідну висоту свою професію, як треба захищати професійне середовище від появи нових конкурентів. І цей захист заходить настільки далеко, що Фонд державного майна України просто відмовляється не те що визнавати диплом державного зразка випускників ВНЗ за спеціальністю, в якій є відповідна спеціалізація, але навіть зараховувати навчання як проходження курсів — вже для наступного стажування.
Хоча у класифікаторі професій України (державному документі, який встановлює професійні назви робіт), професія з кодом 3417 — «Оцінювач» знаходиться зовсім поруч з професією, яка має код 3413 — «Рієлтор». Професії розташовані поруч, але яка ж між ними відстань у житті!
Передбачається, що для того, щоб займатись такими роботами, необхідно мати вищу освіту економічного профілю за освітньо-кваліфікаційними рівнями від молодшого спеціаліста до спеціаліста. На сьогоднішній день в Україні працюють кілька технікумів і коледжів, які дають саме таку профільну спеціалізовану освіту. Найпершим освітню діяльність з цього напрямку розпочав Київський індустріальний технікум, директор якого О.В.Туманська зробила винятково багато для того, щоб в Україні була започаткована і спеціальність, і спеціалізація за фахом.
Є затверджені державою навчальні плани, програми, освітньо-кваліфікаційні характеристики, є кваліфікація фахівця за дипломом, знову ж таки затверджена і визнана державою. Але складається парадоксальна ситуація — є спеціалізація і спеціальність, за якими можна навчатись, є сама професія — але у широкого загалу працюючих на ринку немає необхідності ні у навчанні, ні у приналежності до будь-якої професійної організації. Невже рієлторський бізнес не потребує ніякої спеціальної підготовки? Чи питання навчання фахівців для рієлторських компаній є надуманим?
Давайте спробуємо розібратись у суті питання. Ким має бути рієлтор за освітою — психологом, юристом, інженерно-технічним працівником? Країни і далекого, і близького зарубіжжя відповіли на це питання таким чином — він має бути ЕКОНОМІСТОМ. У Росії в спеціальності 061100 «Менеджмент організацій» є спеціалізація 061127 «Рієлторська діяльність». Здобуття такої освіти передбачає вивчення загальноекономічних і спеціальних дисциплін, виконання курсових робіт і складання державного іспиту. Нагадаю, що в Росії рієлторська діяльність належить до категорії сертифікованих, і рієлторські фірми доводять професійну спроможність і за критерієм фахового рівня своїх працівників також.
У чому, на наш погляд, особливості освіти рієлтора?
Найперше — це необхідність визначеності професійної термінології, яка абсолютно чітко і однозначно трактувалася б усіма учасниками професійного середовища ринку нерухомості. І ця термінологія — не інженерно-технічна, не психологічна і не юридична, а економічна; а психологія, правові, технічні дисципліни — це виключно складові професійної підготовки.
Існує три шляхи отримання освіти для рієлторів:
— перший (класичний) — навчання за відповідною спеціальністю в економічному вищому навчальному закладі. Хоча суттєвим обмеженням професійної підготовки є та обставина, що в Україні немає спеціалізації «Рієлторська діяльність». Є спеціальність 5.050112 «Біржова діяльність», і в ній спеціалізація 01 «Оцінка цілісного майна, операції з нерухомістю». Цифра 5 на початку спеціальності означає, що освітньо-професійний рівень за нею — «молодший спеціаліст». Що особливо цікаво, для цієї і спеціальності, і спеціалізації ніяких інших рівнів (бакалавра, спеціаліста, магістра) просто не передбачено — у відповідних графах стоять прочерки. На сьогоднішній день спеціальність і спеціалізація вже замалі і завузькі для рієлторства. Можливо, одним з виходів з ситуації було б ініціювання вищими навчальними закладами, які готують таких фахівців, за підтримки АФН(р)У перед Міністерством освіти і науки України питання відкриття спеціалізації «Рієлторська діяльність» (скажемо, у спеціальності «Економіка підприємства»). І початковий досвід колег з Черкаського факультету ринкових інформаційних та інноваційних технологій Київського національного університету технологій та дизайну, які працюють за спеціалізацією «Рієлторські технології», засвідчує виправданість, вмотивованість та можливість такого шляху.
Навчальні плани підготовки такого фахівця зараз включають дисципліни загальноекономічної підготовки (для «молодшого спеціаліста»):
Статистику
Економіку підприємства
Фінанси, грошовий обіг і кредит
Облік і аналіз
Менеджмент
Маркетинг та інші.
Дисципліни циклу професійної підготовки:
Правове регулювання операцій з нерухомістю
Рієлторська діяльність
Оцінна діяльність
Ціноутворення
Інфраструктура товарного ринку
Інвестування
Страхування
Аудит та інші.
Для підготовки за спеціалізацією «рієлторські технології» спеціальності «Економіка підприємства» освітньо-кваліфікаційного рівня «бакалавр» на факультеті ринкових інформаційних та інноваційних технологій у м. Черкаси до навчального плану включені дисципліни:
Психологічні та етичні основи рієлторської діяльності
Правове регулювання продажу нерухомості
Основи оцінки майна та майнових прав
Аналіз ринку нерухомості
Інформаційні технології в рієлторській діяльності
Оцінка нерухомості та інші.
Перевага ВУЗівського навчання — якість і ґрунтовність освіти, диплом державного зразка про вищу освіту зі вказаною спеціалізацією — «Рієлтор» або «Рієлторські технології». Наш навчальний заклад за період 2002-2004 років випустив 245 фахівців, з яких переважна більшість пішли працювати в рієлторські, оціночні фірми, фінансово-консалтингові та банківські структури. Існує чітка тенденція: кількість заявок на випускників коледжу стабільно перевищує кількість самих випускників. Звичайно, всіх потенційних роботодавців цікавлять сильні випускники. Для того, щоб процес навчання не був теоретизованим, ми запрошуємо до співпраці фахівців-практиків, які мають достатній практичний досвід для викладання студентам. Так, дисципліну «Рієлторська діяльність» нашим студентам читає С.А.Злидень — керівник рієлторської фірми, Голова правління Київського міського відділення АФН(р)У. У Черкасах завідувачем кафедри рієлторських технологій є перший віце-президент АФН(р)У А.П.Оганесян.
Нам приємно, що серед 95 випускників заочного відділення коледжу — перші особи рієлторських фірм, керівники структурних підрозділів, провідні фахівці агенцій нерухомості.
Але ВУЗівська освіта має і свої недоліки. Найперший — це тривалість за часом: навчання на стаціонарі триває 3-5 років, на заочному відділенні — 2-4. Те, що спеціальність «Біржова діяльність» має лише рівень молодшого спеціаліста, змушує випускників стаціонару шукати можливість продовження освіти далі і вище, і як правило, на денних відділеннях університетів, академій, інститутів. А це не дає змоги приходити у рієлторський бізнес найкращим випускникам. Та й вік молоді ще недостатньо «солідний», щоб справляти серйозне враження на клієнтів. Хоча, разом з тим, молодість банківських працівників або фахівців у галузі комп’ютерної техніки вже нікого не дивує.
Другий шлях — короткотермінові професійні курси. На сьогоднішній день існує кілька програм, які кілька навчальних закладів в Україні проводять як самостійно, так і разом з АФН(р)У в рамках внутрішньої сертифікації членів Асоціації. Найбільш знаною і популярною є програма «Операції з житловою і нежитловою нерухомістю». Серед тем, які розглядаються:
Рієлторська діяльність в Україні
Основи будівельної справи, архітектури і містобудування
Юридичний супровід операцій з нерухомістю. Законодавча база, реєстрація і експертиза прав власності на нерухомість
Нерухомість як об’єкт оподаткування
Основи оцінки нерухомості. Методи оцінки.
Сегменти ринку нерухомості. Класифікація об’єктів нерухомості. Особливості ціноутворення окремих типів нерухомості.
Основи психології. Психологічні аспекти операцій з нерухомістю.
Питання земельного законодавства в Україні. Операції з землею та інші.
До викладання залучаються керівники Асоціації -О.О.Бондаренко і А.П.Оганесян, знаний фахівець з рієлторської діяльності В.І.Винокур, провідні юристи і нотаріуси зі значним практичним досвідом, представники Фонду держмайна України і Держкомітету з земельних ресурсів, фахівці Національної ради по вивченню продуктивних сил НА України, фахівці-оцінювачі і спеціалісти з питань ринку землі в Україні, бухгалтери, будівельники, психологи.
Перевага такого курсу — коротка тривалість. Він розрахований на 54 академічні години; завершується складанням іспиту. Але досвід показує, що за такий короткий час дуже важко викласти глибокі знання. Тому короткотермінові професійні програми потребують чіткої градації:
за тематикою;
тривалістю;
формами;
цільовою аудиторією.
Тематика може бути і достатньо широкою, і висвітлювати якусь певну проблему або аспект — тобто відповідати динаміці розвитку ринку нерухомості; тривалість визначається, виходячи з мінімально достатньої і необхідної кількості знань, яку обов’язково слід засвоїти за даною темою; форми навчання повинні спиратись на активні методи викладання (тренінги; моделюючі ситуації; проблемні питання; аналіз стану і перспектив і т.д). Цільова аудиторія має враховувати рівень слухачів — від початківців до фахівців зі значним стажем; рядові співробітники і топ-менеджери. Нам здається, що курси для топ-менеджерів (однією з форм яких є авторський семінар) мають проводити знані фахівці-практики, які мають досвід ефективного керівництва рієлторськими структурами.
Але слід зазначити, що програми такої підготовки готувались і затверджувались ще у 2000 році. На сьогоднішній день вони або частково морально застаріли, або не враховують змін, які відбулися за цей час на ринку. Тому існує нагальна необхідність внесення змін до діючих програм і розробки нових.
Взагалі, обмін досвідом — це «больова точка» професійного середовища. Вкрай неохоче йдуть фірми на обмін інформацією; аналітичні напрацювання одних не стають надбанням інших. Хоча зрозуміти таку ситуацію можна: чому одна структура йде на витрати, пов’язані з маркетинговими дослідженнями, збиранням, систематизацією і аналізом інформації, прогнозуванням тих чи інших тенденцій і явищ, а інша воліє отримати лише готові результати — та ще і бажано якщо не зовсім задарма, то за досить невелику оплату.
Повірте мені, шановні колеги, часи стрімко змінюються, і якщо ще досить недавно ні маркетинг і менеджмент нерухомості, ні аналіз можливих варіантів її використання, ні дослідження кон’юнктури ринку не цікавили нікого, крім вузького кола фахівців, то сьогодні ці питання стають все більше і більше актуальними, а на аналітику ринку нерухомості є стійкий, стабільний і все більше зростаючий попит.
Але пересічний рієлтор не буде вкладати гроші в навчання, якщо не матиме відповідної мотивації. Тут постає ще одне питання: хто має платити за навчання — сама структура чи працівник? Питання риторичне; і той, і інший варіант відповіді мають своїх прибічників і опонентів.
Досить часто рієлторські структури намагаються знайти «наймудріше рішення», пропонуючи в запрошенні на роботу «можливість навчання на фірмі в процесі діяльності». Але, шановні колеги, давайте дивитись правді у вічі: якщо ми хочемо, щоб і держава, і наші клієнти поважали і сприймали професію «рієлтор», щоб вона дійсно була професією, такий підхід — це вже навіть не вчорашній день. Чи можете ви собі уявити лікарню, на якій висить оголошення: «Потрібні лікарі. Кваліфікація і досвід роботи значення не мають; навчання — у процесі лікування хворих і проведення операцій». Або банк, який проводить навчання своїх працівників у процесі здійснення розрахунково-касових операцій або оформлення надання кредитів чи залучення депозитів? Я, звичайно, перебільшую. Але хочу нагадати одну беззаперечну аксіому, яка підтверджена досвідом багатьох країн і фахівців: операції з нерухомістю належать до категорії найбільш економічно ризикованих, а тому підготовка фахівців не може бути загальною і на досвіді певної фірми. Кожна людина, кожен працівник і керівник рієлторської фірми має власний, багато в чому унікальний досвід. Але ніхто в світі не має універсального досвіду. Чому і передбачена для всіх професій необхідність отримання ґрунтовної теоретичної освіти. А шляхи її отримання, як показує той же досвід Росії, можуть бути різними, але паралельними, а не взаємовиключаючими!
На мій погляд, навчання (або повністю, або більшу частину) повинна оплачувати конкретна людина, тобто той, хто знання здобуває. Не може бути ситуації, що працівника керівництво фірми направило на навчання, оплатило його, те саме навчання, а сама людина до занять байдужа, бо не бачить (або не розуміє) його необхідності. Рівень професійної компетентності і грамотності працівників — це елемент конкурентної переваги фірми. Оскільки освічений і ерудований працівник готовий до аналітичного сприйняття інформації; готовий зрозуміти і сприйняти нестандартні і ефективні рішення найрізноманітніших ситуацій, які виникають у практиці роботи рієлторської фірми. Ризикну зробити прогноз: майбутнє у професійному середовищі за тими, хто зможе знаходити найбільш швидке, ефективне, а якщо знадобиться — навіть нестандартне рішення питань, яке підкидатиме наше динамічне життя і ринок, який швидко змінюється. І слід однозначно розуміти, що ні суперсучасний офіс, ні підключені до Інтернету комп’ютери працівників, ні широка база даних не є вирішальним фактором успіху рієлторської фірми. Вирішальним є освітньо-фаховий рівень персоналу, його готовність і здатність як змінювати обставини, так і змінюватись під впливом обставин. Хочу ще раз нагадати банальну істину: той, хто хоче працювати, шукає можливість; хто не хоче працювати, шукає причину. Професійна освіта орієнтує людину на пошук можливостей. Крім того, з професіоналом завжди легше спілкуватись — адже мова одна, а отже, шансів порозумітись значно більше.
Абсолютно незайвим є серйозне і системне вирішення питання сертифікації рієлторської діяльності в Україні. Так, це питання не є беззаперечним, має свої аргументи «за» і «проти». На наш погляд, найголовніший аргумент на користь — це захист і ринку, і професійного середовища від діяльності непрофесіоналів, які тільки завдають шкоди своєю присутністю і підривають довіру до професії.
Третій шлях — різноманітні тренінг-програми. Шлях, який обіцяє максимально високі результати за мінімальні часові проміжки. Найбільш дорогий на сьогодні шлях (у плані вартості), але і найбільш модний і навіть престижний. Не вважаю за необхідне приховувати своє скептично-недовірливе ставлення до переважної більшості таких тренінгів: вони проводяться професіоналами своєї справи, але НЕ СПЕЦІАЛІСТАМИ сфери нерухомості. Не варто віддавати професійну освіту на відкуп тим, хто ніякого відношення до рієлторського бізнесу не має. «Технології продаж», «максимізація обсягів продаж», «психологічні бізнес-технології впливу на покупців» — ось у таких варіаціях звучать теми багатьох тренінгів. Але будь-який психолог дає клієнтурі певні знання за певні гроші. Ми для тренерів-психологів точнісінько такі ж клієнти, якими для нас будуть вони, коли у них виникне потреба купити або продати нерухомість.
Тренінг тоді має сенс, коли він охоплює певне коло питань у комплексі, тобто не тільки окрему психологічну складову, але і юридичний, і технологічний, і економічний аспекти. Як приклад, хочу навести план навчання за курсом «Спеціаліст з нерухомості» московської фірми «МІЕЛЬ»; ця фірма є одним з лідерів ринку нерухомості російської столиці. Отже, у цьому тренінгу (цитую мовою оригіналу) «Продажи в риэлтерском бизнесе» — тривалість два дні, 16 академічних годин — передує 40-годинний лекційно-семінарський курс, який включає теми:
Ситуация на рынке недвижимости. Типы квартир, цены.
Правовое регулирование риэлторской деятельности. Установление, изменение и прекращение прав собственности на объекты недвижимости. Понятие сделки. Виды сделок с недвижимостью.
Документы, необходимые для подготовки и проведения сделки отчуждения объекта недвижимости. Типы правоустанавливающих документов.
Типы сделок с жилыми помещениями. Система договоров, заключаемых с клиентами.
Технология проведения сделки. Юридическое оформление и государственная регистрация сделок с недвижимостью. Схема банковских расчетов.
Альтернативные сделки. Обмены с доплатой. Расселение коммунальных квартир.
Имущественные права несовершеннолетних детей. Органы опеки и попечительства.
Регистрация по месту пребывания и месту жительств. Технология снятия и постановки на регистрационный учет.
Общая собственность. Собственность супругов.
Основы наследственного права. Наследование по закону и по завещанию.
Налогообложение в недвижимости.
Психологические основы риэлторской деятельности.
Консультации к экзамену — семинар.
Лише потім — тренінг. А вже на завершення — все-таки іспит.
Я абсолютно не закликаю не вдаватись до тренінгових програм; я просто хочу звернути увагу на те, що такі програми необхідно ретельно планувати і готувати, визначаючи ті питання, які притаманні сфері нерухомості, зокрема — рієлторському сегменту, і які обов’язково мають бути висвітлені і розкриті.
Рієлторська діяльність — це діяльність у сфері надання послуг. Діяльність специфічна, яка обумовлюється тим, що нерухомість — це унікальний товар, який одночасно належить і до групи споживчих, і до групи інвестиційних товарів. Не мені пояснювати шановній аудиторії, що рієлторська діяльність сьогодні — це не тільки купівля-продаж-оренда. Це індустрія супутніх послуг: оцінювання; юридичний супровід; маркетинг ринку; менеджмент об’єктів нерухомості; кредитування придбання нерухомості або кредитування під заставу нерухомості і так далі. І займатись цим повинні професіонали; тільки юристи або тільки психологи з цим не впораються, хоча їхня допомога і консультації потрібні.
Можна і треба говорити і про те, що зараз, з розвитком інтернет-технологій, починає стрімко розвиватись дистанційна освіта. Вже є розроблене Міністерством освіти і науки України положення про таку освіту. Але важливими моментами такого навчання є чітка визначеність змісту, структури курсів і програм, теоретичних і практичних питань, завдань для самостійного опрацювання. На жаль, у нашій державі не відпрацьована цілісна концепція рієлторської освіти; відсутній єдиний методичний центр рієлторської освіти; не проводяться семінари та курси підвищення кваліфікації для викладачів рієлторського напрямку; немає навіть професійного об’єднання навчальних закладів, які здійснюють підготовку рієлторів.
І якщо говорити про об’єднання навчальних закладів, то одним з найперших критеріїв входження до освітянської спілки має бути наявність у такого осередку професійної освіти ліцензії на право здійснення навчальної діяльності, а при тривалому досвіді роботи — сертифікату про акредитацію. А критерії конкурентоспроможності закладів — це інтерес до навчання професійного середовища, відповідність його вимогам часу, наявність відповідного навчально-методичного і кадрового забезпечення навчального процесу.
Отже, підводячи підсумок сказаному, хочу зазначити: на «своєму» ринку правила встановлювати нам — правила розумні, чесні, сприйнятні і зрозумілі для всіх учасників професійного середовища — оцінювачів, девелоперів, рієлторів.
Користуючись нагодою, хочу повідомити, що у квітні-травні наш коледж планує провести першу науково-практичну конференцію «Економіка нерухомості: зв’язок рієлторського сегменту з іншими сегментами професійного середовища учасників ринку нерухомості» для студентів ВНЗ України, які навчаються за спеціальностями і спеціалізаціями, пов’язаними з рієлторською діяльністю, і працівників агенцій нерухомості, які займаються аналітично-дослідницькою роботою у цьому напрямку.
Сподіваюсь, що сьогоднішня наша зустріч стане початком серйозної і зацікавленої розмови. Запрошую вас, шановні колеги, до дискусії за темою нашого «круглого столу».
Віктор Дзюбко,
директор Київського коледжу нерухомості
Р Е К О М Е Н Д А Ц І Ї
«круглого столу»
«Освіта в рієлторському сегменті ринку нерухомості України:
стан, проблеми, перспективи»
м. Київ 28 січня 2005 р.
З метою стандартизації і методичного забезпечення навчальних процесів створити методичний центр рієлторської освіти —
до 1 квітня 2005 року; відп. комітет з навчання і професійної підготовки АФН(р)У; навчальні заклади, які працюють за програмами підготовки рієлторів.
Розробити концепцію освітньої діяльності з напрямку підготовки рієлторів в Україні —
до 15 березня 2005 року; відп. комітет з навчання і професійної підготовки АФН(р)У; навчальні заклади, які працюють за програмами підготовки рієлторів.
Відкоригувати існуючі і розробити нові програми навчання на короткотермінових професійних курсах рієлторів, врахувавши, у тому числі, психологічні аспекти і норми етики на ринку нерухомості —
до 15 березня 2005 року; відп. комітет з навчання і професійної підготовки АФН(р)У; навчальні заклади, які працюють за програмами підготовки рієлторів.
Підготувати програму заходів з метою підвищення кваліфікації викладачів, які працюють у напрямку підготовки рієлторів. Ознайомитись з досвідом роботи навчальних закладів, які займаються підготовкою рієлторів —
протягом 2005 року; відп. комітет з навчання і професійної підготовки АФН(р)У; навчальні заклади, які працюють за програмами підготовки рієлторів.
Взаємодіяти з органами державної влади з метою внесення доповнень до класифікатора професій України і визначення переліку навчальних закладів, організація і стан навчального процесу в яких відповідають вимогам підготовки фахівців —
протягом 2005 року; відп. керівництво АФН(р) У; комітет з навчання і професійної підготовки АФН(р)У; навчальні заклади, які працюють за програмами підготовки рієлторів.
· Провести першу науково-практичну конференцію «Економіка нерухомості: зв’язок рієлторського сегменту з іншими сегментами професійного середовища ринку нерухомості» , запросивши на неї представників всіх навчальних закладів, які працюють за програмами підготовки рієлторів —
остання декада травня 2005 року; відп. комітет з навчання і професійної підготовки АФН(р)У; Київський національний університет технологій та дизайну, Київський коледж нерухомості.
Видавати навчальні посібники з актуальних питань практики рієлторської діяльності і методичні матеріали з організації навчального процесу —
протягом 2005 року, за планом роботи методичного центру.
Налагодити реальну співпрацю з освітніми структурами країн близького і далекого зарубіжжя, які займаються підготовкою рієлторів —
протягом 2005 р.; за окремим планом; відп. комітет з навчання і професійної підготовки АФН(р)У; методичний центр з рієлторської освіти.
Провести конференцію з питань рієлторської освіти у ВНЗ України (виходячи з можливостей спеціальностей і спеціалізацій) —
за окремо визначеним терміном; навчальні заклади, які працюють за спеціальностями, спеціалізаціями та окремими програмами підготовки рієлторів.
