Знаете ли вы, что за дата – 15 июля? Середина лета, скажете? Не спорим. Русские войска разбили шведов в Невской битве? И это – правда. Но в данном случае, все гораздо прозаичнее: 15 июля – последний день уплаты налога на доходы физлиц (3-НДФЛ). Час «Ч» для тех, кто подавал декларацию о доходах или не подавал, но должен был. А должны были это сделать многие, в том числе и те, кто в минувшем году продал недвижимость: квартиру, земельный участок, дом.
«Причем уплата этого налога – обязательство и резидентов*, и нерезидентов**. Это норма Налогового кодекса РФ. Разница лишь в том, на какие льготы могут или не могут претендовать продавцы недвижимости резиденты и нерезиденты, соответственно. У первых, скажем, прав больше, чем у вторых. Различаются также ставки налога», – отмечает директор Агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская.
При этом подчеркнем: налог на продажу недвижимости в РФ – «самый гуманный». Один из тех очень немногих, от уплаты которого автоматически освобождается большинство продавцов. А те, кому все-таки доводится отдать долю государству, получают существенные «скидки» (на них, правда, могут рассчитывать только резиденты). Так, в каких же случаях возникает или НЕ возникает обязательство налог платить? Это зависит от срока вашего владения имуществом, которое вы реализовали, и суммы денег, которую вы получили.
«Если вы владели недвижимостью более трех лет, то доходы от его продажи не облагаются вовсе. Это оговорено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. В таком случае даже декларировать доход не нужно. Если же вы владелец объекта – менее 3-х лет, то налог заплатите. Но! Есть исключение. Если недвижимость в собственность была оформлена после 1 января 2016 года, то речь идет уже о 5-летнем сроке. Соответствующие изменения оговорены Федеральным Законом «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29.11.2014 N 382-ФЗ (последняя редакция). Однако для имущества, полученного по наследству, остается все тот же 3-летний срок. При продаже унаследованной недвижимости могут быть, конечно, кое-какие тонкости в каждом конкретном случае, но в этом надо разбираться индивидуально. Как и в ситуациях, когда речь идет о продаже долей объекта недвижимости. Что наше агентство часто и делает, проводя такого рода сделки. Каждый случай уникален, так что подходим к решению каждого вопроса соответствующим образом», – говорит Наталья Массальская.
В целом же стоит учесть, что ни одна из привычных нам льготных категорий – ни инвалиды, ни многодетные, ни ветераны и т.д. – при уплате подоходного налога с продажи недвижимости не имеют льгот. Да и не нужны они, говорят специалисты. При этом налоге действуют более существенные «поблажки». Как-то:
- Имущественный вычет – сумма, установленная законом. На данный момент она составляет 1 000 000 рублей в год.
- Полученный доход от недвижимости можно уменьшить на сумму расходов по приобретению проданного имущества (речь идет и о покупке, и о строительстве объекта).
Приведем два примера того, как действует имущественный вычет:
Вы продали квартиру за 3 миллиона рублей. Налоговый вычет – 1 миллион. 3 000 000 рублей – 1 000 000 = 2 000 000. Из этой суммы вам и доведется отдать государству 13%.
или
Вы продали квартиру за 1 миллион рублей. Налоговой вычет все тот же – 1 миллион рублей. 1 000 000 рублей – 1 000 000 рублей = 0. Налог вы не выплачиваете в принципе.
Тонкость – этот вычет вы вправе получать ежегодно. Грубо говоря, если вы продали одну квартиру в 2015 году, вторую в 2016-ом, третью в 2017-ом, то в каждом году вы получали свой 1 миллион вычета. Но! Если вдруг вы продали все свои три квартиры в один год, в данном случае – в 2016-ом, то этот миллион рублей вычета вы «поделите» на все три объекта.
Грубо говоря, получив сумму, скажем, в 6 миллионов рублей за все три квартиры, отнимаете 1 миллион рублей, а не 3 (!). И уже из этой конечной суммы в 5 миллионов рублей вычитаете 13% подоходного налога.
Другими словами, если решите вдруг реализовать два объекта – делите сделку по годам. Больше выиграете. Продавайте одну квартиру, скажем, в ноябре, а вторую уже в январе. Тогда налоговый вычет будет двойной – 2 миллиона рублей. Второй вариант уменьшения суммы налога – это доходы минус расходы. При этом, правда, придется подтвердить эти расходы, будь-то – суммы, связанные с покупкой недвижимости, или ее строительством.
Пример: Вы продаете квартиру за 2 миллиона рублей. Приобрели же вы ее за 1 миллион рублей. Из полученного сейчас дохода в 2 000 000 рублей отнимаете расходы на приобретение (подтверждённые!) в 1 000 000 рублей. Получаете 1 миллион рублей, из которого и платите 13%.
«В случае, если расходы превысят доход, то платить ничего не придется. Также важно знать, что использовать можно только один способ уменьшения налога: либо вычет, либо расчет по расходам. Это оговорено законом. Эти льготы доступны только резидентам! Нерезиденты не могут использовать ни один, ни второй вариант уменьшения налога», – подчеркивает Наталья Массальская.
И, в отличие от налогового вычета в 1 миллион рублей, расходы по разному имуществу не суммируются. По каждой квартире, даже если продаете их пять, высчитываете отдельно.
Впрочем, специалисты отмечают: большинство продавцов недвижимости в Крыму и в Севастополе налог не платят – продают «старые» квартиры, которыми владеют более 3/5 лет.
«При этом число тех, кто покупал недвижимость в эти три «российские» года полуострова, а сейчас выставляет на продажу, пусть медленно, но растет. Это, в основном, приезжие. Те, кто здесь пытался устроиться, покупал жилье, но по каким-то причинам – маленькие зарплаты, отсутствие работы, неподходящий климат – здесь не прижился. Они налоги платят», – говорит Наталья Массальская.
Что касается земельных участков:
«Сейчас в Российской федерации существуют законодательные нормы и статьи, согласно которым налогооблагаемой базой может быть сумма не меньшая, чем 70% от суммы кадастровой стоимости объекта недвижимости. В Севастополе, к примеру, кадастровая стоимость на земельные участки уже существует. Вот на нее и стоит ориентироваться при продаже земли. Она обозначена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Даже если у вас есть кадастровый паспорт, который вы получали в прошлом году, и там эта сумма прописана не была, то сейчас в выписке вы ее увидите в любом случае. Эта графа – до рубля (!) – уже заполнена», – отмечает директор АН «Мультидом».
А далее – дело техники. От суммы кадастровой стоимости, к примеру, в 2 миллиона рублей отнимаем 30%, и уже от этой цифры рассчитываем 13%. И – да! При «земельных» сделках те, кто продает «молодую» недвижимость, могут использовать налоговый вычет в 1 миллион рублей. Специалисты говорят: в недалеком будущем кадастровая стоимость будет определена и для квартир, так что Налоговая служба сможет более четко контролировать те суммы, которыми вы делитесь с государством.
«Я еще раз подчеркну: все те ставки, вычеты, льготы и нормы, о которых сказано выше, действуют исключительно для резидентов! Нерезиденты при продаже недвижимости платят 30% налога при любом сроки владения ею. Три года она у них в собственности или десять – они платят 30%. Такие сделки довольно часто сейчас встречаются. Это те же граждане Украины, у которых, к примеру, в Крыму есть или была недвижимость для отдыха. Ну не хотели они получать здесь ни вид на жительство, ни рабочие визы, ни пребывать они здесь более полугода, а объект был. И вот сейчас, продавая его, они должны выплатить эти 30% от стоимости. От любой суммы. Многие пытаются, правда, оптимизировать эти выплаты, в частности, делая договоры дарения (это нулевая ставка) на близких родственников-россиян, которые потом уже занимаются продажей, используя льготы», – комментирует ситуацию Наталья Массальская.
Куда платят 30% налога нерезиденты? Идеально – по месту продажи недвижимости. Второй вариант – вносят полученную сумму в свою декларацию о доходах в своей стране, по ставкам своего государства. Но… это, конечно, дело «доброй воли» и гражданской ответственности каждого конкретного продавца.
«Как правило, платят те, у кого с Россией тесные взаимоотношения. Кто приезжает сюда, у кого здесь живут родственники, есть другие объекты недвижимости. Они понимают, что в случае невыплаты налога, могут быть проблемы с законодательством. Те же, кто, скажем, продав квартиру, раз и навсегда уехал из тех же Севастополя и Крыма, чаще всего это требование игнорируют. Не подают декларации ни здесь, ни у себя на родине. Тут уж ничего не поделаешь – остается это на их совести. Судов у нас, насколько я знаю, по этому поводу еще не было», – констатирует директор Агентства недвижимости «Мультидом».
Напомним тот факт, с которого начали: если недвижимость вы продали в прошлом году и владели ею менее 3/5 лет, вам необходимо до 15 июля оплатить налог! При этом, разумеется, вы должны были до мая подать декларацию о доходах. Если не сделали этого – лучше прямо сейчас «сдаться» в Налоговую службу, оплатив одновременно и штраф за неподанную вовремя декларацию, и сам налог. Ну или не заплатить его, если «спасут» от этого вычет или «расходы на приобретения».
«В Севастополе, отмечу, налоговые органы всегда пояснят, что нужно делать в том или ином случае. И, поверьте, лучше просто прийти и обрисовать специалистам свою конкретную ситуацию, чем выкручиваться и искать лазейки. И в том, что касается продажи недвижимости тоже. До 15 июля – мало времени, но необходимые шаги сделать нужно. Мы, в свою очередь, проводя сделки, также какие-то моменты подсказываем», – резюмирует директор АН «Мультидом».
И еще. Если ваша квартира, в случае невыплаты за нее кредита и т.д., была (будет) реализована тем же банком принудительно, налог на доход вам платить придется. Те же 13%. Способы уменьшения этой суммы – вычет или расходы на покупку – использовать можно.
СПРАВКА: *Резидент РФ – гражданин России, а может, гражданин другого государства, который находится на российской территории свыше 183 дней в течение последовательных 12 месяцев (календарных). Необходимо учесть, что российское нахождение не прерывается, если выезды за границу были кратковременными (до шести месяцев) с целью обучения или лечения. В противном случае этот гражданин – **нерезидент.
Оригинал публикации на сайте КрымPress
г. Севастополь, ул. Б.Морская 35.
+7 8692 55 37 37
+7 8692 54 38 43
+7 8692 54 50 54
